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中央銀行6月下旬升息半碼，利率走勢確定回到升息波段。理財專家建議，利率走升，消費者宜選「固定利率」房貸，目前銀行固定利率房貸產品，前3年平均借款利率多在2%以下，選擇固定利率，至少3年不用擔心利率走高。

上海、國泰世華、渣打、台新、兆豐銀行等都推出固定利率房貸產品。上海商銀個金部經理馬婉瑜建議，利率走升時，房貸族可考慮用固定利率房貸鎖住利率調升的風險。

自央行升息半碼後，銀行已陸續調高房貸利率，但升幅還不太大，指數型房貸前半年利率仍在1.55%上下，固定利率房貸前半年利率約在1.6%到1.95%之間。

馬婉瑜建議，選擇固定利率房貸產品，最好先評估前3年的借款平均利率，不少產品目前仍低於2%，就可考慮，若固定利率房貸產品，前3年平均利率一下就跳到3%以上，利率就太高，消費者要注意。

另外，由於央行鎖定台北市及台北縣部分區域，採取選擇性信用管制，市場也出現，有建商怕已訂房的客戶斷頭，主動借客戶約1成5左右自備款，並同意客戶用最高36期「免息分期」分式還清，但多限於「財力雄厚」的建商。

銀行業者解釋，像這種狀況多半是新建案，客戶已先訂房，但現在要交屋付款時，原先預期可向銀行借到8成，但因為被定義為「投資客」，只能借到6成5或7成；建商為避免客戶斷頭，影響到整體銷售狀況，才會提供「配套措施」，同意負擔1成到1成5自備款，並提供客戶用24到36期的方式，免息分期攤還。

銀行還說，此次選擇性信用管制，也影響到老舊社區都市更新進度，因為在這些都更案中，有不少也是投資客去卡位，現在因為貸款成數下修，又沒有還款寬限期，讓想要接手的投資客考慮縮手。





【聯合報╱記者孫中英／台北報導】
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在中央銀行對房市投資客出手後，台銀、合庫與三商銀等大型行庫也開始緊縮建商土地與建築融資，貸款成數平均往下降1成，放款利率則調高至少1碼（0.25個百分點）。


台銀主管說，過去台銀對於體質好、地點佳的建商土地、建築融資，最高貸款成數可達8成，「現在要貸到8成就很困難了，一般建商大都下降至7成，沒交付信託的建案，貸款成數可能會降到6成。」

華南銀行主管說，近來華銀審查建商融資案時，不但比過去嚴，也比較不容易通過；這位主管說，由於土地標售愈標愈高，銀行不易掌握土地的真正合理價格，基於風險考量，承做土地放款時，成數從過去的7成5或8成，往下降到7成，「如果土地得標價格太高的，土地融資成數甚至降到5成5。」

在建商放款利率方面，台銀說央行升息半碼，墊高銀行資金成本，銀行承做土地、建築融資的利率也跟著調高，「至少往上調1碼」從過去的2%左右，拉高至2.40%至2.5%之間。

建商銀根「緊繃」，一般房貸也有「踩煞車」跡象，多家銀行針對推案量較多、空屋率偏高地區的房貸「從嚴審查」，不但貸款成數較低，貸款利率也「稍微拉高」，希望客戶自己知難而退。

上周四，央行無預警升息半碼，並針對特定地區祭出「選擇性信用管制」，宣示政策打房決心，台銀、合庫與三商銀等大行庫緊縮建商土、建融資，可以說是央行打房、降溫房價的政策「二部曲」。

建商取得土地後，土地擔保向銀行貸款，即是土地融資（如無興建計畫，稱為空地融資），取得建築執照後，即可辦理建築融資，換句話說，銀行是建商買地、養地與建造（築）最主要、也是最大金主。

銀行收緊建商土、建融資，提高建商資金成本，央行祭出選擇性信用管制「修理」投機客，大型行庫主動出招配合政策，將有助於央行穩定房市。

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】


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中央銀行打房，二度專案金檢準備出手，據了解，由於部分民營行庫大鑽漏洞，透過周轉金貸款等方式，躲避央行房貸控管規範，央行業務局8日邀集七大民營行庫，重申特定地區購屋貸款規範，局長尤錦堂更強調，金檢單位隨時會突擊檢查。






銀行主管指出，央行政策對一般購屋客的影響不大，但如果是投機客或投資客，最近買房時，向銀行貸款難度可能更高；就連部分企業主用公司名義向銀行借款買房，未來可能也因央行明文禁止，而沒辦法再辦理。

一般來說，現在不論是不是在央行房地產管制區，第二套房貸的貸款成數最多到七成，最低可能不到五成；至於利率也多較一般房貸高出至少0.2個百分點。

寬限期的部分，管制區內第二套房貸一律沒有寬限期，管制區外則依各銀行內規不同。

4月底央行首度房貸專案金檢，主要針對承作量高的公營行庫，讓許多投資客轉向民營業者貸款，市場人士認為，這次金檢將聚焦在民營銀行，不論是銀行或投資客都「插翅難飛」。

根據金管會資料，前十大民營房貸銀行中，永豐銀行、中國信託、國泰世華及台北富邦銀餘額都超過2,000億元，據悉，包括永豐銀、中信銀等昨日都到央行「備查」。

相關人士掍出，昨日一早央行就請七家主要房貸民營銀行法金相關部門主管到央行「喝咖啡」，會議由尤錦堂主持，會中除強調購屋貸款不得以修繕、周轉金等其他貸款名目承作，並要求銀行對企業周轉金的資金流向做有效追蹤，避免企業「以周轉金之名，行炒房之實」。

與會人士透露，央行對於銀行和客戶「聯合」躲避查緝深表不滿，因此由總裁彭淮南拍板定案，決定「醜話說在前頭」，如果將來金檢查出銀行有紕漏，央行絕對不會手軟，未來也會清查周轉金貸款，徹底阻絕任何可能的漏洞。

此外，針對企業主房貸掛於法金部門的問題，尤錦堂指出，根據央行6月25日的「特定地區購屋貸款規範」，只要是新承做購屋貸款，都應該遵循央行規定，據實填報，因此就算掛於法金部門，仍需填寫在「央行雙周報」供參考。【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】

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台南市執業不動產估價師自99年第3季起，又新增楊大偉估價師、 李俊錡估價師等兩位，加入台南市政府市民服務中心不動產估價諮詢 服務志工行列，歡迎台南市民若有不動產估價相關問題，即日起每星 期二下午2至5時到台南市政府1樓市民服務中心洽詢。

目前志工有李俊錡、呂建弘、吳東明、林崇正、張世賢、楊大偉、 顏光斌（按姓氏筆劃順序）等7位不動產估價師。

台南市執業不動產估價師擔任志工乙節，係在98年底由富鴻不動產 估價師事務所所長吳東明估價師，與時任市府地政處地權地價科科長 ，現任至信不動產估價師事務所所長楊大偉估價師商討可行，並獲時 任處長唐碧娥支持後，與市民服務中心接洽定案，自98年11月10日起 ，每星期二下午2至5時提供民眾有關不動產估價的相關法律以及實務 問題服諮詢務。

截至目前反應熱烈，並已接受市民提問甚多問題，諸如區域行情價 格、買賣房屋糾紛減價問題、未保存登記建物法拍價格認定、建物標 準價格與建物市價的差別等問題。

除此之外，與不動產估價相關之法律、實務問題很多，如不動產投 資、鄰損認定、環境污染、徵收補償、市地重劃、區段徵收等與市民 權益切身之不動產價格問題，市民朋友皆可向不動產估價師諮詢並可 獲得滿意的諮詢服務，歡迎市民善加利用。工商時報 林宜蓁

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理財型房貸助陣投資人加碼台股，房貸市佔率前2大的土銀、合庫 今年下半年均將大推「理財型房貸」！其中，合庫更首開國銀先例， 祭出「單日進出免息」優惠，只要當天借錢當天還，就不用計收1日 利息，不僅將更拉低客戶進場投資股市成本，為中產階級理財大開善 門，也成為合庫下半年推動理財型房貸業務最大的賣點，並已訂定目 標，今年底前將達成百億元業績！ 舉例來說，在台股9點開盤後借出週轉金200萬元進股市，但後來未 完成交易，根本用不到這筆錢，並在下午3點半之前把200萬元還給銀 行，就不用收取當日的利息費用，可說是為有意投資股市的優質中產 階級大開善門。

後ECFA時代利多加上股市仍處低檔，使不少投資人仍看好下半年股 市後市，均積極展開個人理財資金布局，合庫以及土銀均掌握這波脈 動，準備大舉拓展因應客戶週轉金調度需求的相關業務，其中，被評 估有房屋為擔保品、風險最低的「理財型房貸」業務成為主力；合庫 內部統計，動用理財型房貸週轉金需求的客戶，大部分是中小企業主 ，或是民營企業中高階主管等白領中產階級，年齡層分布以30至40歲 為最多。

特別是在央行對房市祭出選擇性信用管制等政策之後，行庫的房貸 業務均有相當流失，理財型房貸的週轉金放款一來能給客戶調度資金 的便利，二來可以彌補行庫的房貸流失損失，一舉兩得。

合庫主管指出，理財型房貸的週轉金額度以已償還的房貸金額為限 之外，另外再加入最高不得逾房貸金額7成，總金額最高不得超過20 00萬元為限兩道限制，分行經理的最低利率權限為2.66％，由於現在 股市融資融券利率也要4.5％到6％，因此相較之下以此利率籌措資金 投入股市實在划算。

比較合庫與土銀所推出的理財型房貸專案，各有千秋，其中，土銀 不久前已取消2000萬元上限，條件好的客戶所能得到的週轉金額度將 不只2000萬元，而利率條件上，土銀的「牌告價」是2.6％，不過給 分行經理的最低利率權限則有降至2.2％左右的降利空間。

至於合庫則是首創單日借款、還錢不用計收利息，舉例來說，若上 午借200萬元，下午3點半以前就還，亦免收利息。（相關新聞見C2)工商時報 記者朱漢崙／台北報導

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對優質房貸戶而言，若要投入股市進行資金布局，比起小額信貸、 或是股票融資券，靠理財型房貸借週轉金，不論是從資金成本，或是 爭取時效的角度看來，都最划算。

至於一開始並未以「理財型」名義申請房貸的客戶，也不用擔心「 為時已晚」，合庫主管指出，只要到承辦銀行填寫相關文件，完成「 增補契約」程序，大約只要3個工作天，就可以開始進行週轉金的靈 活操作調度，未來動支週轉金無須再補任何程序。

從資金成本角度來看，土銀、合庫兩大行庫祭出的利率對最優質的 客戶可達2.2％、2.6％，即使一般客戶不見得能申請到這麼低的利率 ，但是仍然能享有大約2.4％、2.7％至2.8％左右的低利，利率水準 只比房貸多出1個百分點而已，比起小額信貸動輒超過6％的利率，或 是一般券商融資券利率6％，國銀券商打折之後的利率也仍然在4.5％ 左右，倘若客戶想「以小搏大」，借資本財來擴大資金布局，房貸週 轉金相對而言是「便宜的錢」。

至於客戶如果追求的是資本財的「極大化」，特別是對先前房貸已 經還得所剩無幾，且原本房貸金額就已超過2000萬元以上的客戶，那 麼目前土銀對上限金額2000萬元「解禁」的大門，值得客戶一試。

另外，就爭取時效而言，房貸週轉金可馬上把還完的房貸額度，轉 成週轉金的額度，不必再走任何其他申請程序，對客戶而言也較有時 效性。工商時報 記者朱漢崙／台北報導

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受央行一連串的打房政策波及，前7大主要房貸行庫6月底房貸放款 餘額與放款戶數，幾乎都出現近年來首度大幅衰退景象。

從前7大主要房貸行庫6月底房貸放款餘額與放款戶數統計資料顯示 ，央行這波打房政策，果然打中要害，各大行庫幾乎都是出現近年來 首度衰退景象，尤其是房貸龍頭土銀，打擊最大。

據土銀資料顯示，6月底房貸餘額只剩下6,300億元，較去年底衰退 了54億元，且放款戶數也從34.6萬戶降為34.1萬戶，少了5,000戶。

不僅土銀受到波及，大行庫也全面遭殃，如合庫衰退幅度最大，6月 餘額只剩5,854億，較去年底少了79億元，房貸戶也少了約5,000戶。

而台銀雖然6月餘額較去年底小幅成長25億元，且房貸戶也多了20 0餘戶，不過，業者表示，其實今年衰退非常大，因從95年起至去年 底，平均每月的餘額都成長30-40億元，但是今年至6月底只增25億元 ，代表台銀實際是衰退約200億元。

至於華銀則因有公教房貸幫忙撐腰，因此，截至6月底，房貸餘額 成長至3,400億元，較去年底成長400億元，不過，若扣除公教優惠房 貸480億的承作量來看，實際是衰退80億元；而一銀亦因今年主要公 教房貸，讓一銀在這波打房中尚未受到衝擊，截至6月底餘額還小幅 成長59億，不過，業者亦指出，隨著央行要求一銀不得在承作低於1 .5％的公教房貸後，現房貸量也大受打擊，預期未來幾個月可能會持 續擴大。

從央行的打房政策來看，幾乎前10大的房貸行業績都受到波及，但 唯一未受波及，反倒受惠則是北富銀，北富銀截至6月底，餘額成長 了138億元，房貸戶亦增加逾2,000戶。據銀行業者指出，北富銀會不 減反增，主要是今年較積極搶客，尤其是央行對於投資客第2戶的貸 款成數不可高於7成、無寬限期政策祭出前，仍積極在市場上爭取老 行庫不敢承作第2戶的優惠客。工商時報 記者高佳菁／台北報導

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中央銀行嚴控房市，新一波的房貸大調查行動，自7月初正式展開 ！央行近期下令，銀行每半個月，必須回報「新房貸雙周報」，調查 數據區分為「特定區域」和「全國不分區」兩類；屆時，央行將從房 貸數據變化中，判斷政策的實施成效，並研擬是否有必要，再祭出更 強力的「針對性措施」。

根據央行最新發文給金融業者，題為「金融機構承作自然人購屋貸 款統計表」的格式裡，除了對於台北市及台北縣10個縣轄市之外，也 同步要求新竹市、台中市、高雄市3大地區，也要分區同步列管，必 須提報各區的撥款金額、平均貸款成數、平均貸款利率等三大統計數 據。

其中，除了台中市與高雄市之外，新竹市也成為了列管的範圍，相 當受到矚目，依據了解，新竹由於新竹科學園區帶動周邊房市行情， 也開始成為央行分區控管的目標之一。

有別於舊版的房貸雙周報，為全國統一適用，央行特地要求銀行， 自7月開始，必須將央行所設定的「特定區域」獨立出來，並進一步 再細分為「名下已有購屋貸款」和「無購屋貸款」，以得知央行政策 實施後，銀行對特定區域投資客的貸放情況，是否達到降溫效果。

銀行主管透露，央行規定，銀行首次繳券日為7月17日，調查日期 為7月1日至15日，這次的調查，是央行宣布實施房市針對性措施後， 首次出爐的數據，央行當然也相當關注。

銀行主管指出，央行在6月24日的理監事會議上，針對房貸過度集 中區域，台北市與台北縣10個縣轄市，祭出「針對性審慎措施」，為 深入了解政策執行後的效果，自7月開始，央行制定全新的房貸雙周 報，並聚焦在特定地區投資客的調查數據上。工商時報 記者陳美君、朱漢崙／台北報導

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外銀房貸一直以抵利型為主打，雖然抵利型可抵房貸利息，不過， 其房貸利率比一般階梯式房貸高，銀行業者建議，房貸族在貸款前一 定要算清最後應繳利息，以免沒省到息還多付房貸。

以往外銀抵利型房貸因不受央行房貸1.5％起跳限制，業者也紛紛 推出低於1％超低利率吸客，不過，超低利率優勢在央行全面介入房 貸市場後，外銀被迫調高利率，現利率至少1.81％起跳，比起一般階 梯式1.5％起，至少利率就多了0.35％。

由於利率比一般高很多，因此，銀行業者提醒房貸族，除非房貸族 有頭上有多餘的閒置資金，可長期放在銀行做為抵利之用，若無多餘 資金就不適合抵利型房貸。

至於匯豐、花旗與渣打3家主要外銀的抵利型房貸優缺點，在利率 部分，第一階段利率較優是匯豐的1.81％，而花旗利率較高，平均2 .39％。

除了利率部分外，在利息折抵上，渣打最嚴，分全抵與半抵，若要 全抵利率至少要再加0.4％。

相較於渣打在利息折抵設限，花旗與匯豐就較優惠，如花旗則祭出 雙帳戶抵利，透過夫妻個別存款帳戶一同抵利，讓房貸戶在擁有財務 獨立自主權的同時，又可加倍省息，加速償還貸款，由房貸戶自己掌 握利率自主權。

而匯豐銀雖無雙帳戶抵利，但有雙周繳，透過靈活還款方式，幫客 戶少掉利息，資用靈活且受到利率變動的影響相對低。

至於投資客部分，渣打較寬鬆只要非央行指定區域，貸款成數最高 8成，其次是花旗，最高可達75成，而匯豐銀則全省適用，只要是投 資客貸款成數一律7成。工商時報 記者高佳菁／台北報導

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受央行打房衝擊，房貸業績大幅縮水，不能靠低利搶客，外銀只好 祭花招吸客，匯豐銀只要客戶參與房貸試算就有來店禮，核貸成功還 可享家居用品購物9折等，透過銀行客戶拉客，只要成功推薦即可獲 500元，而花旗則透過現有的房貸戶介紹親友團，只要成功介紹，每 月最高享35,000元回饋，且轉貸戶亦可享近2萬元的免轉貸相關費用 。

在央行嚴控管控房貸業務，外銀的低利優勢不在，為了搶攻房貸族 ，外銀只好祭花招吸客，匯豐銀表示，為了幫助民眾更了解房貸，即 日起至8月中匯豐行動夢想車將巡迴大台北地區各分行據點，不但讓 民眾親身體驗由匯豐打造的夢想車，也有專人替民眾解答房貸相關問 題，規劃房貸試算。

匯豐銀指出，只要民眾前往分行試算即可得到價值698元的來店禮 ，若核貸成功更能享受特力屋/HOLA和樂居家館購物9折與居家清潔服 務8折優惠；此外只要是銀行的客戶，成功的推薦親友申辦房貸，即 可獲得500元禮券，而被推薦的人來電預約房貸試算，完成試算亦可 獲200元禮券，申辦成功還可獲得免費專屬家事清潔貼心服務。

而花旗亦透過現有的房貸戶下手，透過房貸戶向親友團們直接拉客 ，只要能順利介紹客戶，只要推薦客戶即有推薦禮，推薦5個還可另 送1張酬賓禮券，若推薦成功且貸款金額在400萬以下，即可獲1,000 元的刷卡回饋金，貸款金額越高回饋就越多，如400-800萬可獲3,00 0元，而800萬以上，可獲7,000元，每個月每人推薦的上限為5件，若 都是800萬以上，那麼1個月最高可獲35,000元的刷卡回饋金。

花旗除了回饋老客戶推薦刷卡金外，對於轉貸戶也提供轉貸優惠， 只要轉貸成功即可享免開辦費、免鑑價費、免代書費、免代償費，價 值近2萬元。

星展銀行則是推出，客戶成功推薦1房貸新客戶，皆可獲5點紅利點 券，只要推薦點數達100點，即可換iphone或液晶電視、新加坡3天2 夜自由行旅遊券一張等好禮；至於50點亦可換香港來回機票2張、小 筆電或米其林三星級餐廳套餐券2張；至於5點則可換家樂福禮券1,2 00元，1點則是7-11百元禮券2張等多項好禮任客戶挑戰。工商時報 記者高佳菁、王立德／台北報導

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外商銀行近來大力推行「抵利型房貸」，整合貸款人的存款、房貸，部份銀行搭配雙周還款機制，最大的目的是加速本金的償還，縮短房貸的還款時間。






抵利型房貸結合存款，存款可彈性運用，行庫主管認為最適合股票族、偏好短進短出投資人及自營商等，房貸產品提供他們資金彈性運用的管道。

反觀固定月薪的上班族，傳統指數型房貸還是最受歡迎，市占率高達八成以上。

行庫主管表示，抵利型房貸不一定適合每個貸款人。

第一，抵利型房貸的表訂利率比傳統房貸高，目前第一段計息都在1.81%以上；其次，貸款人必須要有存款才有實質效果，若繳完房貸、車貸、保險，薪水就所剩無幾的上班族，不適合申請這類商品。

目前力推抵利型房貸的銀行，除了滙豐銀外，還有花旗、渣打等。而花旗、滙豐的抵利型房貸，最高核貸成數為八成五，渣打提高至九成。

以申請滙豐銀行800萬元、20年期房貸、存款戶頭10萬元，並給予1.81%利率為例，主管表示，只要貸款人每月存3,000元，就能提早三年半的時間償還完畢，由於存款能抵利息，換算下來的實質房貸利率為1.48%，比傳統房貸1.5%起的利率還要低。

滙豐銀行表示，抵利型房貸與傳統型房貸一樣，都提供階梯式（前低後高）以及固定式利率的設計選擇。

一般來說，繳完頭期款的新購屋者，或手邊資金較不寬鬆的貸款人，選擇階梯式的專案，可以舒緩前期的繳款壓力。

若是投資客（第二棟房貸者）申請抵利型房貸，外商銀主管強調，將依央行的指示，包括台北市、台北縣（10個縣轄市）給予最高七成、不得有寬限期的核貸條件。【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】

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2009年11月底，由研考會進行的「10大民怨」網路民調中，「都會地區房價過高」位居第一，之後雖經政府幾波「低調打壓」，房價依然居高不下。台灣的房子究竟有多貴？又究竟是什麼力量促使房價上漲呢？


近幾年房市熱絡，媒體上經常有建商放話表示「台灣房價相對香港、日本而言，並不算貴」的論點，並且預期房價還將持續上漲，勸消費者「要買要快」。房子到底貴不貴？這個問題見仁見智，關鍵在於每間房屋的差異性極大，不同區位、不同年代、不同類型與品質的房屋很難相提並論，而且昂貴與便宜究竟要依據什麼基礎來判斷，也關係重大。


房子只漲不跌？


經濟學者在衡量房價是否過高時，經常採用的指標是「房價所得比」，即以「房價中位數」（100間房子中，售價由高至低、位居第50和51名的平均數）除以「家戶所得中位數」，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。


不過，由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，因此，光看「房價所得比」未必準確，還要搭配貸款成數和利率高低。在目前各國為了刺激景氣復甦而持續壓低利率的情況下，貸款成數遂成了各國政府抑制房價的主要工具，像是香港政府將港幣2,000萬以上豪宅的貸款成數降到6成（購屋者必須自備4成資金），韓國政府將首都首爾的房貸成數下調至5成，台灣央行也在6月24日無預警全面調升利率半碼（0.125%），並對投資客祭出信用管制，警示意味濃厚。

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全球金融海嘯發生後，美國銀行業者受創不輕，至今仍在調養階段 。不過，坐擁大量金流的大陸銀行業者卻趁此時搶攻美國市場，爭取 當地客戶。大陸最大的銀行─工商銀行在美國推出「大額貸款」計畫 ，對象是貸款需求超過1億美元的商業地產所有人。

華爾街日報報導，總部位於北京、由中國政府持股70％的工商銀行 ，本次推展這種連美國多數銀行都不做的貸款業務，其實只是工行拓 展美國市場整體行動的一部分。

工行在紐約曼哈頓第五大道的特朗普大廈（Trump Tower）設有分 行，該分行總經理吳斌對此表示，當前市場非常接近底部，加上美國 商業地產新增貸款的需求十分龐大，因為房產所有人未來5年將有超 過1兆美元的債務到期，必須進行再融資。

但在此之前，很多來自日本和德國的外資銀行曾在景氣繁榮時期大 舉進入美國房市，結果都一敗塗地。對於這些前車之鑑，吳斌提到， 工行將為有穩定現金流的房地產提供融資，並只向擁有良好歷史記錄 的開發商和投資者貸款，以此來控制風險。

他說：「工行只提供不超過房產價值65％的貸款。過去在景氣過熱 時期，美國銀行發放的貸款超過房產價值的80％。」 報導稱，目前美國大多數銀行不願意對單個貸款人放貸超過2億美 元，因消除風險的困難仍舊存在。但工商銀行表示，該行甚至可考慮 超出5億美元的貸款，並打算帳面上持有這些貸款。

今年6月初，工商銀行已完成在美國的第1筆商業地產貸款。工行向 以凱雷投資集團（Carlyle Group）為首的一家合夥公司發放了1.5億 美元貸款。該公司共需3.55億美元貸款，其餘貸款由富國銀行提供。

分析人士認為，目前時值中國政府鼓勵中資金融機構在海外擴張， 工行此舉可以幫助填補美國金融機構撤離市場後留下的空白。

美國房地產服務公司CoStar Group Inc.研究部門負責人Josh Sco ville表示，由於大額貸款存有的集中化風險，讓美國很多銀行都不 願意做這個市場，因此像工行這樣的新進入者肯定會帶來幫助。工商時報 記者李書良／綜合報導

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逢甲觀光夜市驚人魅力，吸引來自全球各地的觀光客前來朝聖，人 潮不僅帶動觀光產業，也帶動當地的透天店面、套房熱銷，吸引大批 購屋客湧入投資置產。據台中房仲業者估計，目前逢甲透天店面出租 報酬率約2.5至3％，套房報酬率更高達6至10％，居全台之冠。

信義房屋逢甲福星店主管林值瑋表示，逢甲商圈是全台知名商業區 ，屬性類似台北西門町商圈，每逢假日，逢甲商圈單日預估湧入10萬 遊客，萬頭攢動的人潮，帶動該商圈的活絡發展，預估每年至少為該 區域創造百億年營業額，是台中「吸金力」超強的金雞母。

逢甲商圈人潮有如潮水滾滾而來，人潮等同於錢潮，愈是接近逢甲 大學附近的透天店面，愈具有增值潛力。

林植偉舉福星路與逢甲路周邊的透天店面為例，目前每戶的市價在 3,500萬至5,000萬元之間，店面出租報酬率在2.5至3％。不過，他強 調，店面太搶手、一戶難求。

至於套房部分，屋齡10年以下、有電梯及管理員，每坪單價在15至 18萬元之間；屋齡15年以內、有電梯，單價則在12至15萬元之間；套 房出租，依新舊及備配的不同，租金投報率約6至10％之間。他說， 在逢甲商圈加持下，套房出租速度快、空窗期低，租金還可一次收足 1年，輕鬆成就包租婆美夢。

特別值得一提的是，為因應大陸即將開放自由行，已有投資客將逢 甲套房重新裝潢，做起日租套房生意，平、假日住宿費由800至2,50 0元不等，假日住房一房難求；還有投資客將一般透天產品重新改裝 ，一屋二用，1樓出租當店面，2樓以上當套房出租，此類產品是逢甲 商圈當前最夯的投資標的。工商時報 記者曾麗芳／台中報導

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郵局今日開始調整存款利率，調整幅度為0.01％～0.125％之間， 現階段包括一銀、土銀、合庫等銀行今日都已公布將調整存款利率， 但並非所有房貸戶7月1日利率都開始調升，銀行主管表示，房貸根據 政策原因，分為月調與季調，7月的存款利率調升影響到的是月調房 貸戶，以兆豐銀為例，利率調升日期會在7月下旬公布，因此現階段 兆豐房貸戶還未感受到調高利率的壓力。

央行升息半碼後，銀行跟進陸續升息，郵局今日開始調升利率，其 中一年期定期儲金年利率固定上漲0.125％，來到0.955％，機動機率 則增加0.06％，來到1.06％，第一受到衝擊的就是舊政策房貸戶，包 括政府優惠房貸、內政部購屋修繕貸款、青年安心成家方案及就學貸 款，公教存款年利率也增加0.125％，達到1.075％。

但7月1日起，申辦新貸款會以新利率計算的是政策性房貸等貸款新 承貸戶，並非所有信貸或房貸戶。銀行業者表示，房貸戶可以選擇以 季調或月調，也就是說現階段去申辦尚未調升利率的銀行貸款方案， 還是可適用原來房貸專案利率。工商時報 記者楊筱筠／台北報導

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中華郵政1日起調升各天期利率0.01至0.125個百分點，200萬戶政策房貸戶適用利率將從1.235%升到1.295%，最快本月5日房貸戶就會受到影響，每年將增加1,134元利息支出。






政府4,000億元政策優惠房貸是跟隨郵局2年期機動利率調整，以台北市申辦上限350萬元、20年期攤還計算，每年會因郵局本次升息而增加1,134元利息。此外，包括就學貸款、公教人員住福會優惠貸款，利率都會因為郵局升息而走高。

其中就學貸款是跟著郵局1年期機動利率變動，以借款80萬元、分八年攤還計算，每年將增加312元利息。

由於各金融機構規定不同，郵局調整利率後，房貸利息並非從今天起同步調升。以國內前十大房貸銀行來看，台北富邦銀房貸利率月調和季調日都是本月5日，因此客戶會最快適用新的利率。台灣銀行及台新銀行的季調型客戶，則可再享受兩個月低利率，9月21日後利息才會變。

去年央行要求行庫讓民眾選擇指數型房貸利率月調還是季調，行庫主管表示，如果當時選擇月調的房貸戶，7月就會陸續感受到利率調升的壓力；如果採取季調，則視各行庫規定的調息日，最晚可能到9月底利率才會調升。

行庫主管強調，季調型看似較晚受到升息影響，但在利率調降時，也會比較晚享受降息的好處，因此不論採何種方式，時間拉長來看，差別都不大，民眾不用太過介意。






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中央銀行嚴控房貸市場，矛頭指向大台北都會區域，具體規定內容 已通知各銀行。歷經兩天的密集研商，台銀、土銀、合庫「解讀」央 行規定之後取得共識，並正式發函各分行配合辦理，其中最主要的做 法是若客戶申請第二棟購屋房貸，只要非座落在央行規定的特定區域 ，就不受此限制。

行庫主管分析指出，相較於今年第一季開始的做法，新措施反而呈 現「鬆綁」現象。過去不分區域，投資客房貸皆不宜超過7成，現在 規範對象只局限在大台北區域，換句話說，除了央行明確要求管制台 北市、北縣汐止、新店、中和、永和、板橋、土城、新莊、蘆洲、三 重、樹林等地外，將以較寬鬆的方式辦理第二棟房貸。

銀行主管舉例說，如果民眾名下已有貸款，不論第一棟坐落區域在 哪，只要第二戶是在大台北的特定地區，那貸款成數就不得超過鑑價 的7成，不能有寬限期，也不能再申請修繕或周轉金貸款；但若第二 棟房貸在大台北地區以外，就不受這套辦法限制。例如申請第一棟房 貸位於台北市，申貸請第二棟的購屋貸款是坐落於台中市，貸款成數 仍可超過7成。據了解，央行之前的道德勸說規定，是不分區域，凡 名下持有第二棟房貸，即為央行定義的投資客，銀行貸放成數不得高 於7成，且不能有寬限期。

但行庫主管也強調，銀行對於房貸業務的辦理，仍會祭出風險控管 的內規。舉例來說，房貸龍頭土地銀行就針對餘屋率過高的林口、淡 水、三峽等區域，進行房貸總量管制，即使不是投資客，只要這些區 域的貸款總額超過規定上限，總行也不會通過核貸。

另外，為避免央行將抑制房市炒作風氣，擴及土地建築融資的供給 端，承作較多土建融案件的民營銀行，近期開始嚴查建商空地貸款， 凡未按興建計畫執行者，將進行分批索回借款，或是提高借款利率因 應。工商時報 記者陳美君／台北報導

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修繕貸款佔不動產交易比重偏高，金管會盯上！金管會第2季對10 餘家銀行進行不動產專案金檢，發現部份銀行，經常性「刻意配合客 戶」，以無擔保的修繕貸款之名，辦理房貸業務，修繕貸款金額甚至 高達交易金額5成以上，規避銀行法第72-2條的30％計算基礎。

金管會檢查局和銀行局近期積極研議，目前決定採取的步驟是：1 、釐清銀行資產分類，是否需要調整，或是對「修繕貸款」建立更為 嚴謹的定義；2、檢討是否訂定修繕貸款的比例上限；3、釐清分類後 ，應計入房貸餘額計算者，不得再列為修繕貸款；4、超出上述30％ 的銀行，不得再承作房貸，直到降至30％以後。

官員舉例指出，假設一棟房子成交金額1,000萬元，按照合乎市場 水準的作法，修繕貸款應在1-2成，亦即修繕費用在100萬、200萬元 ，才合理，但1,000萬元的房子，若修繕貸款高達5成、甚至8成，該 資金已難以歸為修繕費用。

官員表示，銀行將房貸成數下調，但將房貸以無擔保的修繕貸款名 義授信給客戶，在部分銀行間形成慣例，此種情況，有明顯配合客戶 的嫌疑。

金管會4月起展開不動產的專案金檢，相關資料近日陸續整理回報 ，發現最主要的特徵之ㄧ，是透過修繕貸款進行授信的案件激增，目 前檢查局和銀行局正在了解，是否刻意規避列入房貸計算。

官員表示，對此現象，首先是要清楚劃分房貸和修繕貸款，已經授 信出去、應屬房貸的部位，資金無法收回，但必須由原先的修繕貸款 ，改列房貸，改列正確項目後，再重新計算是否違反超過30％的房貸 承作比上限。

也就是說，住宅建築和企業建築放款總額，不得超過放款時的存款 總餘額加計金融債的30％；若有銀行超過上線，金管會將下令不得再 承作房貸業務，直到該比例降至30％以下。根據金管會數據，目前全 體銀行的房貸比約22％，偏高（超過27％）約有6家銀行。工商時報 記者薛翔之／台北報導

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房貸緊縮時代，不少銀行利用修繕貸款替自備款不足的房貸戶擴充銀彈，不過這類商品有7年還款期限，中信銀另外推出「優質客戶輕鬆成家」專案，透過民眾信用卡往來狀況加強評分，拉高房貸成數至擔保品鑑價金額的8成，降低還款壓力。


信用卡作為放貸標準
理專指出，目前彰銀、一銀、台企銀等多家行庫推出的房屋修繕貸款，利率多在1.8%至2%，相關貸款限額多在50萬元至150萬元，有意申請相關貸款的民眾還要附上估價單、裝修合約，手續相對麻煩。
中信銀副總楊淑惠指出，「優質客戶輕鬆成家」房貸專案是針對名下無房貸的購屋客戶，以家庭年收入及信用卡往來狀況等指標作為放貸標準，信用卡持卡紀錄優良的民眾，不限中南部房地產，最高可貸到房屋擔保品鑑價的8成。
以1000萬元擔保品為例，約可多省下100萬元的自備款，如果擁有與銀行往來資產達300萬元以上等條件，利率則可在1.65%左右，壓力相對較輕。【陳瑩欣╱台北報導】

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中央銀行理監事會可望對房市控管提出完整配套措施，加上政府今年底準備招商興建平價宅，法人表示，豪宅價格不會降價，但對下半年台灣一般住宅房價造成壓力。

　媒體報導央行打擊熱錢嚴控炒房，今天理監事會可望對房市控管提出完整配套措施，包括一般房貸利率不得低於1.5%、緊縮成數、融資等措施。大陸人民銀行近期也緊盯外資「超業務範圍融資活動」，兩岸央行同步嚴防熱錢干擾。

　法人表示，第 3季將步入農曆七月銷售淡季，傳統建商推案將避開，較無推案利多，隨著兩岸政府壓抑房地產政策力道加大，壓抑兩岸營建類股走勢；豪宅因稀有，價格雖可維持高檔不墜，但一般住宅及供給較多的台北縣房價後續則有下修趨勢。

　法人指出，觀察自中國 4月下重手調控以來，許多一線城市的成交價量已開始鬆動。台灣的房屋銷售價格指數也在走低，加上政府即將釋出平價住宅興建計劃，今年底招商興建，將對下半年台灣一般住宅房價造成壓力。990624

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