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央行針對台北縣市祭出選擇性信用管制措施，台北六月房市出現反轉跡象，高雄成屋市場目前衝擊尚不明顯，價量表現仍持穩，北高雄成屋市場受惠重大建設與商圈成熟，買氣不墜且房價持續走穩。


永慶房屋研展室協理黃增福指出，央行打房導致六月份北市中古屋平均房價下修十％，至每坪四四．二萬元，成交量更較五月份萎縮十六．二七％，中斷了自去年一月起，連十七個月漲勢，至於台北縣房價，仍小幅上揚三．八％，達每坪二四．七萬元。


中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，自央行宣布房市信用管制及升息等政策後，市場買氣已明顯趨緩，全台看屋組數急降，其中又以台北市減少三至五成，反應最為直接。近期各店東也發現，買賣雙方價格談不攏，猶豫時間拉長，以往一個月可以消化的物件，現在要拖延至二個月，交易量因而疲弱不振。


除了來客數驟減，第二季以來利空消息瀰漫，也連帶影響豪宅交易量。根據永慶豪宅事業部統計，五、六月份台北市頂級豪宅交易量分別較前月下滑卅七％、卅五％，連續二個月量縮逾三成，市況趨於保守。


信義房屋高雄區協理林武雄表示，央行對北部地區祭出限貸區域及成數，對高雄房市來說是個好機會，據高雄市政府地政處統計資料顯示，六月中古屋建物產權移轉件數左營區居冠，三民區居次，鼓山第三，中古屋市場交易仍然熱絡，其中左營地區以捷運紅線兩側，博愛二路沿線詢問度最高，首排捷運住宅與店面最受歡迎。


永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，台北市頂級豪宅經歷四月份價量齊揚後，隨著近期股市陷入盤整，加上升息、選擇性信用管制等調控房市措施，市場買氣瞬間停滯，由於未來購屋貸款不易，頂級豪宅短期內將進入盤整。〔記者林耀文、簡明葳／綜合報導〕

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受房價飆漲、央行抑制炒房等因素影響，6月房市交易量下滑，全國成交量下跌13％，北市更修正近20％、跌幅最大，且北市「價量齊跌」的狀態，更是今年以來首見；此外，買賣雙方的價格認知差距大，買方議價及猶豫的時間皆拉長，甚至在央行祭出選擇性信用管制後，買方打退堂鼓，讓6月成交量指數下滑至127分、是今年最低。

由各家房仲業者新出爐的成交月報皆可見，房市榮景暫歇，房價一路飆高，買方已無力追價，原本牛氣衝天的房市，在6月份缺乏承接買盤，因此急轉直下。

光以今年第1季來說，台北縣市房價行情年增率都超過2成，甚至台北縣各季的成交量，皆較去年同期維持10％以上的成長率，房市牛氣沖天，北市中古屋均價更直逼每坪50萬元大關。

但也因此讓荷包吃緊的買方無力追價，再加上央行6月底升息、並對房市祭出選擇性信用管制，使得對市場存疑的買方更顯觀望，以6月份最後1周來看，受大雨滂沱的影響，猶豫不決的買方更消極，降低出門看屋的意願，成屋市場的買氣頓時急凍。

根據住商不動產的月報可看出，房屋成交指數自4月份以來持續走跌，至6月份下滑至127分，是今年最低，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，央行震撼彈出手後，買氣可用「急凍」來形容，特別是北部打算購屋的民眾，紛打退堂鼓，大台北地區平均買氣下滑15％，買方議價及猶豫的時間皆拉長，甚至有不少客戶擔心貸款下不來，寧可先賠錢解約。

中信房屋副總經理劉天仁觀察，買賣雙方的「價格認知」差距，延長了去化天數，也因雙方展開房價拉鋸戰，所以購屋族對於議價成功的信心度，逐漸崩解，讓交易量陷入僵局。

依永慶房仲集團6月成交資料統計，大台北地區6月房市反轉，北市中古屋平均房價下修1成至每坪44.2萬元，而成交量更較上月萎縮16.27％，中斷了連續17個月的漲勢，至於北縣房價雖小幅上揚3.8％、達每坪4.7萬元，但成交量均較5月份下跌逾1成。

此外，永慶房屋研展室協理黃增福觀察，ECFA已於6月29日正式簽定，在效益可期下，台北市的精華區屋主，惜售心態空前濃厚，北市如大安、中正、松山區等3區域，較上月量縮2成，是導致市場交易量萎縮的主因之一。

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志嘉建設預計7月中旬銷售的國家藝術園區第5期「古根漢」，邀請 日本建築家協會會長芦原太郎，以及織本構造設計社長中澤昭 伸，為其量身設計頂級別墅，每戶地坪至少200坪，總價7,000萬元以 上，是新竹地區單價最高的獨棟透天厝。

「古根漢」第一階段將推出15戶，目前已經有4、50人詢問，且大 都是來自竹科客戶。

建築師葉榮嘉規畫的「國家藝術園區」，是全台首座以藝術人文為 主題的大型藝術造鎮案，推出4期以來受到竹科高階主管的歡迎，50 0多戶住戶幾乎8成來自竹科。第5期「古根漢」建地6,000餘坪，僅規 畫30戶頂級別墅，每戶地坪至少200坪，戶戶有溫泉，每戶7,000萬元 以上，比前幾期平均單價3,000萬元的獨棟別墅高。

志嘉建設董事長葉哲宏表示，將聚集全球上萬名建築師的國際建築 師協會世界大會（UIA）2011東京世界大會，探討的議題為「理想的 居住環境」，與「國家藝術園區古根漢」的規畫主題不謀而合，因此 志嘉建設昨（28）日特別與2011東京世界大會準備委員會的委員長、 同時也是日本建築家協會會長（□）原太郎簽約，將「理想的居住環 境」預先置入「古根漢」。

葉哲宏指出，「古根漢」為了提供住戶更安全的居住環境，採鋼骨 結構，並委請對防震有相當技術的日本織本構造設計社長中澤昭伸提 供技術。工商時報 記者王志煌／新竹報導

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年來停滯的「購屋意願度」，在最新1季的調查中略顯提升，即使 不滿房價高漲，民眾因對景氣看法傾向樂觀，願意調高第3季的購屋 總價，不過，以台北市來看，即使願意提高買價，和實際成交價最多 仍有6成以上的差距。

中信房屋剛出爐的「2010中信房屋宅指數第2季報告」顯示，消費 大眾受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，對「整體經 濟滿意度」的小幅增加連帶促升了停滯兩季的「購屋意願度」；且在 不滿房價高漲的情緒下，消費者礙於現實再次調升購屋總價與自備款 ，再次顯示市場上的買氣不滅；不過，即使調升後的購屋總價仍不及 本季的成交價，最大的實際房價和預算的價差竟高達63％。

中信房屋鄭余正全董事長表示：對照今年第2季各區中古屋平均成 交總價分析得知，購屋族在面對高房價時代不得不咬緊牙關調升購屋 總預算，然而部分地區調升後的購屋預算卻仍遠不及實際成交價，除 了台北市價差幅度高達63％，台中地區價差幅度也達20.99％，顯示 兩地的房價追高疑慮最為嚴重。

反觀南台灣地區，則是呈現購屋人預算寬鬆的現象，這亦說明了第 2季南台灣交易量未受影響、樂觀看待第3季的主因。

中信房屋Q2宅指數針對有購屋計畫的受訪者調查發現，預計購屋價 位平均落在656萬（較上季增加27萬）。和上季相比，新竹縣市（+1 76.36萬）與高雄縣市（+73.97萬）、台北縣（+29.18萬）、台北市 （+23.41萬）的購屋價位增加，台中縣市（-17.55萬）則下降，以上 數據可看出購屋族雖不滿房價過高，卻持續調升購屋總價的矛盾心情 ！ 不過，房仲業者認為，央行意外升息，將會有更多民眾期待房價出 現「盤整修正」。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，央行選擇 在傳統淡季第3季之前祭出房市對策，是兼具民意與市場的作法，長 期來看，第3季價格出現盤整後，有利於第4季發展，加上通膨隱憂迫 在眉睫，看好不動產市場的購屋人仍會願意在價格修正後進場。工商時報 記者陳欣文／台北報導

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根據房仲業者28日公布最新調查發現，受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，民眾對「整體經濟滿意度」小幅增加，連帶促升停滯兩季的「購屋意願度」，顯示市場買氣不滅，但調升後的購屋總價仍不及第二季的成交價，其中，台北市兩者價差高達63%，顯示「台北居、大不易」。

中信房屋28日公布「2010年第二季宅指數調查報告」指出，近期內有購屋意願受訪者佔全體受訪者57.5%，較上季54.5%成長3%，是國人的購屋意願睽違兩季的動能，分析原因就是「經濟滿意綜合指數」，其中對「家中經濟」的感受最滿意，其次則是對「景氣」和「物價」。此外，「整體購屋意願」與各項構成指標均較上一季小幅上升，除了房價滿意度微幅下跌。

當然，促升購屋意願的另一個功臣，就是不動產的抗跌保值力五度蟬聯冠軍，除了第五度奪冠外，還較第一季成長；其次為「黃金/貴金屬」、「保留現金」則在股市震盪下由第四名上升至第三抗跌保值。

調查也發現，有購屋計畫的民眾，購屋預算平均落在新台幣656萬元，較上季增加27萬元，又以新竹縣市增加176.36萬元與高雄縣市增加3.97萬元、台北縣增加29.18萬元、台北市增加23.41萬元最多，台中縣市反而還減少17.55萬元，而從此數據也可看出，購屋族雖不滿房價過高，卻持續調升購屋總價的矛盾心情。

另外，有購屋計畫的受訪者預計自備款金額平均落在303萬元，亦較上季增加了28萬元，，以「100至300萬元」的分佈比例較高佔了46.3%，自備款金額在「總價3成以上」則佔66.1%。

中信房屋董事長鄭余正全表示，對照第二季各區中古屋平均成交總價分析來看，購屋族在面對高房價時代不得不咬緊牙關，調升購屋總預算，但部分地區仍遠不及實際成交價，其中台北市價差幅度竟超出63%，其次則為台中地區的20.99%，顯示兩地的房價追高疑慮最為嚴重。反觀南台灣地區，則是呈現購屋人預算寬鬆的現象，這亦說明了第二季南台灣交易量未受影響、樂觀看待第三季的主因。

鄭余正全認為，購屋人除了追加購屋預算外，亦展現了最積極而實際的配套作法，就是鎖定「坪數」忽略「附加條件」，以去除在總價限制下的阻力，而這從針對購屋人的應變可從本季「物件整體重視的強度(宅指數)」降至60.45，降幅為-2.46%得到印證。

至於購屋目的仍以「自用」為主(54.7%)，較上季小增0.9%。「買給父母/子女用」自去年第一季調查以來一直持續上升，至本季後成長稍緩，分戶與自助續升，投資目的佔比微降。不過，這次有購屋計畫的受訪者中，「第2次以上購屋」佔44.1%。，較上季成長0.8%，可推估換屋需求仍是支撐第三季房市的主力。

不僅如此，中信房屋這次調查中也顯示，新竹購屋人再露頭角，購屋總價與自備款各爆增一百餘萬，與上季比較，新竹縣市就增加176.36萬，高雄縣市則增加73.97萬。在自備款方面，以新竹縣市增加116.87萬元和台北市增加60.48萬的平均自備款金額增加最多，而本季購屋族中，行業類別為科技、資訊、通訊業的受訪者有14.2%表示，近期內有購屋計畫，較上季顯著成長4%，顯示園區產能狂增下，科技新貴將有機會成為第三季的購屋主力。

另外，中信房屋調查亦發現，有9成民眾明確感受到政府打房行動，其中各有約兩成受訪者認為以「停止北市國有地標售」、「勸說金融機構嚴控投資客放款」、「點名建商有炒作之嫌」最為具體，其次則為「加強取締頂樓套房違建加蓋」、「金檢從投資客放款擴及建商土建融資」及「公告地價改為每年調整」。

另外，針對執政黨就執兩周年，施政滿意度大評分結果出爐，「股市」和「都市更新」表現勉強讓網友滿意，而以放任房價上揚讓民眾最不滿意。

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曾任全國會計師公會理事長的林敏弘，自創「勤實佳」集團，旗下 包括會計師事務所、房仲、商仲團隊等，他奉信「危機入市」的原則 ，平時按兵不動，但每逢爆發石油危機、波灣戰爭、亞洲金融風暴、 SARS等事件時，投資環境動盪、房市跌到谷底，林敏弘就開始進場揀 便宜且精挑北市黃金地段獵屋，30多年下來，已累積多間不動產。

林敏弘說，投資掌握「危機入市」的道理準沒錯，在市場恐慌的時 機進場，反而有更多物件釋出、可趁機大揀便宜，只要選對標的，日 後的獲利空間將更多。

偏愛房產來自父親的遠觀 而在各類投資工具中，林敏弘對於投資「房地產」情有獨鍾，他回 憶，小時候家境較貧困，但爸爸卻執意買土地，爸爸告訴他，「土地 」不會增加，但人口未來會持續增加，需要土地蓋房子，因此土地將 會更值錢；此外，台灣若缺少某些物資，可向外國進口，但「土地」 卻無法進口，這都是土地的值錢之處。

林敏弘謹記在心，1977年北上至審計部上班、也正要準備結婚，當 時他發現周遭好友都買汽車，但他認為車子可以再生產製造，因此4 個輪子落地就不值錢，但土地或房子卻可享增值效益，林敏弘評估買 房子比買車子划算。

於是林敏弘開始尋找房地產標的，那段期間，林敏弘常到北市忠孝 東路3段、未婚妻工作之處，等她下班約會，林敏弘發現，這塊區域 地勢較高，下大雨時不會淹水，因為地勢低窪造成淹水，是影響居住 品質的最大致命傷，房子「重建」比「新建」更痛苦，淹水區域的房 價支撐力道較疲弱。

經過一番分析後，林敏弘決定在北市安東街、靠近忠孝東路3段的 地點買下第1間30坪的房子。

隔年中美斷交，人心惶惶，1979年房市大跌，住家周邊有位屋主以 266萬元賤賣60坪大的房子，當時市值約400萬元左右，林敏弘決定危 機入市，向銀行貸款買下房子，半年後時局趨穩，房市緩升，有買方 出價近350萬元，林敏弘看準精華地段仍有漲幅，堅持不賣，目前市 值已超過3,000萬元。

使用價值大於經濟價值 多年來，林敏弘摸透北市忠孝東路3段周邊區域，房市高峰時按兵 不動，但若遇到如波灣戰爭、亞洲金融風暴、SARS等危機時期，便逢 低進場，由於他長期在這塊區域生活，較易掌握行情，他認為，在熟 悉的區域買房子，不僅行情抓得準，也較能爭取議價空間。

此外，林敏弘購屋秉持「速戰速決」的原則，看到喜歡的物件就出 價，以防夜長夢多，他也會與屋主維持好關係，談到合理價位就成交 ，而不是苛刻地討價還價，日後才能彼此交流房市資訊。

林敏弘認為，把錢存在房子比存銀行賺得更多，再與股市相較，雖 然投資房子的賺錢速度慢，但只要選對標的，精華區的房市長期向上 ，而股市的波動卻很大，因此長抱精華區房地產，收益十分可觀。

房市高檔盤整 購屋人先觀望 此外，林敏弘對於房地產，偏愛「使用價值」的程度大於「經濟價 值」，他說多數人買房子，只想到「經濟價值」，也就是耽心該物件 價格太高，無法負擔，卻容易忽略房子實際「使用價值」。他比喻， 買一支名筆給工人，遠不如買一瓶保力達Ｂ給他，這就是「使用價值 」的重要性。

林敏弘以公司所在地、北市忠孝東路3段上的正義國宅為例，該國 宅最大優勢在於2樓可享極大的使用價值，因為1樓店面騎樓的廣大空 間，對於2樓住戶來說可向外增建運用，所以林敏弘善用空間來種菜 、種水果，跟著林敏弘踏進他最心愛的菜園，望著川流不息的忠孝東 路，有種世外桃源的寧靜。

近期投資環境震盪，房市呈現高檔盤整，林敏弘建議，自住型購屋 人不必勉強追高，尤其是避免都更題材的老公寓，申請都更流程漫長 、非易事，不必一窩蜂地搶進，反而應先暫緩買房。

因原先預期ECFA簽訂的利多，造成房價狂飆，而在6月正式簽訂後 ，若預期利益在短時間未能發酵，可能會讓熱絡的房市稍歇，再加上 房市走勢落後股市約3個月，由近期股市跌跌不休可見，未來3個月的 房市也將震盪，因此購屋人按兵不動，屆時再逢低買進也不遲。工商時報 馬婉珍

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工商時報 馬婉珍鍋貼大王、四海遊龍董事長李幸長，坐擁兩岸三地300多家據點， 買房子的觀念卻始終如一，他認為房子只是提供單純的居住需求，不 可用於炒作的投資工具，儘管他已從當年躺在忠孝東路抗議高房價的 無殼蝸牛，晉升為事業有成的大老闆，卻仍堅持一屋換一屋、一次持 有一間房子，因為他強調，「炒作房地產，等於是把獲利建築在別人 的痛苦之上，是不道德的行為。」 李幸長家境窮困，年輕時北上工作，收入也曾有一搭沒一搭，他當 過建築業的工地主任，因此深諳房地產的謀利之道，但他不以此為志 ，李幸長認為，上班族終其一生掙錢，頂多賺個2,000萬元，但炒作 房地產，可在一買一賣之間就能賺到2,000萬元，不僅對國家社會沒 有貢獻，有些人還因嘗到暴富的果實而瘋狂炒作，造成辛苦打拚的上 班族受害，一輩子買不起房子，這種炒作房地產的行逕並不道德。

獲利不該建築在別人痛苦上 李幸長說，股市、基金等投資工具，賺賠都是自己的錢，並不會影 響別人的生活，但若把房地產當作投資工具，會牽累到自住民眾買不 起房子，萬萬不可。

1980年代，李幸長當時是小學老師，在1987年時以60萬元買下北縣 中和的房子，他的自備款12萬元、貸款50萬元，月繳房貸3,000多元 ，年底國泰建設以高價標下北市南京東路三段的國有地，帶動房價飆 漲，1988年李幸長的中和房子漲到160萬元，他很開心地賣掉房子， 賺了100萬元，暫以租屋方式、等待房價下跌再買屋。

但那時房價持續飛漲，在1年半之間足足爆增5倍，李幸長擔任教職 的薪水雖不低，仍舊無力購屋，他這才發現，在金錢遊戲的弱肉強食 之下，竟然連中產階級也買不起房子，淪為新貧階級。

此外，對於自有一棟房子的民眾來說，房價攀升只不過是紙上富貴 ，未來換屋時，仍必須以較高的價錢買新的房子，毫無利潤可言，並 未達到「全民皆富」，於是李幸長憤而揭竿起義，露宿忠孝東路街頭 ，抗議高房價。

1990年代，李幸長基於「家人彼此照顧」的需求，選擇在北縣中和 、岳母家附近買房子，他以大約800萬元買下53.4坪的電梯大樓，今 年初因兒子女兒的同學多住在北市天母，所以1,200萬元賣出舊房子 ，在天母以1,700萬元換購一間47坪、屋齡31年的老公寓，再加上管 線翻新、添購家具等，購屋資金共2,000萬元。

身為集團老闆，以李幸長的經濟實力，大可再多貼個3,000萬元、 在天母買電梯大樓，甚至砸下2億元住進帝寶豪宅，但他秉持初衷， 堅持房子終歸要給人居住，而不是投機取巧的工具。

李幸長以英國為例，1915年時，英國房價飆漲，當時英國民眾根本 負擔不起，於是女工群起罷工，並與家庭主婦聯手抗議高房價，英國 政府在壓力之下，將「住宅」產品重新定位，房地產屬於一種「社會 權利」，不可用它來弱肉強食、或視為炒作工具，日後歐洲各國皆跟 進，長年以來歐洲房地產走勢平穩。

空屋率高 房價飆漲沒有道理 再以產品漲價的理論來說，李幸長認為，產品供不應求才會漲價， 但目前台灣房地產的空屋率高，等於是供給過量，更沒有向上飆漲的 道理，而有些投資客炒作精華區房地產，李幸長更感嘆說，囤積民生 物資是不合法的，但囤積房子這類巨額民生物資，政府卻無法可管。

以現今正夯的「都市更新」話題為例，李幸長指出，「都市更新」 只是「都市計畫」中的一小部分，若老公寓都更可獎勵容積，那麼以 整體「都市計畫」而言，其他的交通建設、綠地公園等公共設施，也 應監督政府改善。

房地產業已脫離居住需求 然而，目前市場卻只是一味地炒作「都更」，使老公寓房價飆漲， 在老公寓、豪宅房價皆漲的「比價效應」之下，勢必帶動其他的房地 產上漲，但台灣又缺乏像新加坡、香港提供完善的「公共住宅」政策 ，李幸長認為，台灣都會區房地產已脫離原本的居住需求，瘋狂炒作 獲利，只會讓高房價持續成為民怨之首。

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東森房屋副總經理黃淑苓表示，本物件位於北市中正區新生南路一 段與金山南路一段間，算是精華稀有的物件，最值得推薦。

該物件是無公設的公寓，坪數實在，格局為4房2廳1衛，並提供頂 樓加蓋空間運用。目前該區推出許多新建案，老公寓也帶動全區域都 更題材熱絡，以該物件來看，土地持分有10坪之多，屋齡40年、歷史 較悠久，未來都更增值空間大。

所處位置緊鄰忠孝新生捷運站，步行時間只要1分鐘，且位於10米 巷道中，與對面鄰居不會產生壓迫感，等於是鬧中取靜的好物件；學 區則是忠孝國小、懷生國中，文教氣息濃厚，適合自住型的換屋族或 重視學區的小家庭。

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雖有打房衝擊，但北市房市交易仍穩健成長，過去北市各行政區中 ，幾乎呈現中山區獨強的情勢，現在卻因市中心房價高漲，掀起外移 購屋潮，因此包括買賣移轉件數、成交件數增幅等，分別以市郊的內 湖區、萬華區奪冠，市中心堪稱賣座王的中山區、大安區等，現已拱 手換人。

根據台北市政府公布的5月份買賣移轉件數為5,979件，較4月增加 8.6％，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮發現，目前最賣座的地區 已出現微妙的變化，過去北市單月成交量最大的區域，幾乎都是由中 山區包辦，但今年以來內湖地區快速崛起，已經連續2個月成為北市 成交量最大的區域，而單月漲幅最大則是萬華區成長55.1％，足見「 外移購屋」的現象明顯。

蘇啟榮指出，北市各行政區的成交量，以往幾乎是中山區獨強的態 勢，但受到小套房成交量能縮減，中山區成交量不易增溫，相較之下 ，內湖地區的重劃區新成屋逐漸完工，內湖捷運線正式通車也持續吸 引買方進駐，北市賣座王的排行榜，已連續2個月由內湖區奪下且5月 份內湖區成交件數達964件、接近1,000件的大關。

根據信義房屋內部成交資料顯示，內湖近期的交易狀況，以東側的 東湖地區最穩定，信義房屋東湖店店長譚隆華指出，東湖介於汐止、 南港與內科的中間，與內科或南港經貿園區相比，距離相去不遠，但 房價卻有明顯落差，因房價較低，生活機能成熟，又有學區及捷運站 等優勢，持續吸引首購族進駐。

而5月份的買賣移轉件數增幅最多，是萬華區成長55.1％，永慶房 屋研展室協理黃增福分析，萬華區受惠於萬大線確定在今年2月經行 政院核定實施，有交通建設題材利多加持，房價也相對較低，區域內 以青年公園周邊的中古住宅表現最為看好，捷運萬大線周邊的產品， 指名度也相當高。

月增排名第2名的是南港區，蘇啟榮認為，南港區受到華固建設「 天匯」高價熱銷的激勵，一手屋市場推升二手屋的買氣，經貿園區內 新成屋交易狀況佳，同時329檔期銷售成績亮眼，對於成屋市場也有 助攻的效益，以現況推估近期房市，價量仍以持平機率較高。

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房價飆漲，年輕人購屋不容易，行政院長吳敦義要推動平價住宅，總共25800戶，台北市只要年收入141萬以下的家庭，就有購買資格，只是現在新店平價國宅預定地，還有300戶民眾居住，如果要蓋平價住宅，勢必得搬遷，居民可不同意。

只是這塊國有土，目前有300戶居民住在這，他們雖然沒有土地所有權，但居住在此地已經30多年，如果要蓋1000戶的平價住宅，居民可能就要流落街頭。

居民說的氣憤，因為中央新村這塊國有地，現在1坪只要3到8萬，未來有機場捷運通過，加上生活機能方便，房仲預估，政府推出的平價住宅一坪開價恐怕超過20萬。

政府推動的平價住宅，有101年完工的2000戶，102年完工包含新店中央新村北側以及機場捷運林口a7站，共8800戶，以及長期規劃的15000戶，總計25800戶，以台北市為例，要買平價住宅的民眾，家庭年收入必須在141萬以下的家庭才有資格，只是要蓋平價住宅的位置還有3百戶居民，如果不能妥善解決這個問題，平價住宅的美意，可就得大打折扣。

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中山北路二段、長春路口規劃12至30坪的「和邑」步行2分鐘即達 晶華酒店，不僅晶華酒店名品商圈的先天條件就有抗跌優勢，再加上 公設很「炫」、五星級飯店式物管，和地段條件與區內豪宅不遑多讓 ，都讓此類加大版的「頂級商務住宅」取代過去「小套房」成為投資 市場首選，也因此訴求「入住和邑等於下榻晶華酒店總統套房」的該 案，以20至30坪總統套房規格的商務宅在晶華商圈創造銷售熱潮。
台北市都會發展成熟，商業活動繁榮，外籍人口也多，租賃與商務 需求相對較高，小坪數的頂級商務住宅市場應運而生。

「和邑」專案經理鍾俊輝分析，這些「空中飛人」客層因為待在台 灣的時間不多，年齡層約30至45歲間，生活型態與生意模式就「一卡 皮箱，繞著地球賺錢」的專業人士。

在4、5年前的精華商圈都會型套房投資風潮後，市場發現，只要將 坪數稍稍拉大，從套房生及成一房一廳，甚至二房產品，就能滿足頂 級商務客與白領精英的住宅需求，連帶拉高銷售的價格帶。

該案現場專案鍾俊輝表示，目前潛銷階段的來客多以達欣工程的F ANS、建商業主品牌的FANS居多，預料「和邑」5月正市公開後，將吸 引頻繁來往兩岸的台商，與經營台日或跨國貿易的自營商企業主進場 。

( 2010/06/18 09:00 時報資訊 )
工商時報 台北訊

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中國房地產龍頭萬科企業總裁郁亮表示，中國政府此次對房地產的 嚴厲調控，不是中國房市的轉折，反而是整個行業健康發展的新開端 。他認為市場格局重新變化，行業發展趨勢也將發生變化，建築商必 須主動配合這種趨勢。
萬科企業在策略上仍堅持：一、穩健經營和高速週轉，始終堅持「 不囤地、不捂盤、不當地王」；二、尋找機會和領跑，與城市共同發 展，與行業共同進步；三、回歸基本商業邏輯：以客戶為導向，提升 專業能力和產品性價比。

郁亮甚至提出他的看法與建議，他說，首先應儘速制定出相應的住 宅長期發展規劃，明確住宅供應總量、供應結構、土地供應以及人均 住宅面積等，同時明確政策與市場的邊界。

其次，是應擴大住屋保障建設，尤其廉租住屋、公共租賃住屋的供 應力道，重點關注人口流入的主要目標城市，關注新移民、剛畢業大 學生、外來務工人員等。

三者，是需要增加土地供應；包括加速城市新區建設，加速軌道交 通、相關公共配套設施建設；適度提高城市容積率；推動土地供應的 多元化；促進存量土地的盤活；堅持土地招標拍賣制度。

第四是要落實「國36條」，為民間資金提供更多的出路，能更有效 分流投資性購房資金，使住屋充分體現其使用功能，同時避免房地產 業出現大起大落。

而稍早，傳出萬科將降低房價消息，讓市場高度關注，郁亮也提出 澄清，他說，近期有傳聞稱「萬科6月份將在全國各地統一降價」， 這種說法不準確，不符合萬科的管理邏輯。

郁亮表示，關於這一點，萬科也曾經多次對外解釋過，萬科總部不 搞「一刀切」，從來不會向各地公司下達統一的價格調整指令，因為 中國各地的情況存在著不同的差異，而總部也不可能比各地公司更瞭 解當地的情況。

郁亮並且對中國證券報說，根據目前的銷售情況，萬科公司暫不考 慮調整開工計畫，將按原計劃推進完工計畫；他還表示，該公司計劃 今年興建100萬平方米的保障性住房屋。


( 2010/06/18 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者吳瑞達／綜合報導

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華建 (2530) 對於2010年下半年的台灣房地產市場看法也顯樂觀，華建總經理李進益今天指出，華建在7月並將正式推出在木柵新光路的12樓住宅「九歌」預售案，另一件靠近台北市東區的先建後售「信義95」建案，目前已動工，預計明年推出。
華建總經理李進益指出，在7月並將正式推出在木柵新光路的12樓住宅「九歌」預售案，目前已有銷售人員進駐，來客的反應也佳，目前規劃此一文山區建案敲定在下月正式推出。

此外，李進益並指出，目前華建也相當看好手中的信義區先建後售案的「信義95」建案，在目前台北市南港區建案趨於熱門的同時，華建的「信義95」在區段上更是接近台北市信義計畫區，同時，更將搭上2013年的捷運廣慈站啟用；華建預計台北市福德街「信義95」建案在2011年第2季完成建築外飾、2011年第3季推案。

同時，李進益指出，華建投資的永和總銷7億元的「樺福水悅」案，銷售已達96%，預計在今年第4季底入帳。而頂溪的「樺福千金」總銷3億元已達100%完銷，預計明年第1季入帳。

華建2010年第1季的獲利表現亮麗，華建第1季財報的稅後盈餘達3.32億元，每股稅後盈餘達到1.32元；此一獲利水準早與大華建設2009年財報的稅後盈餘3.35億元相當；同時，在華建今年包括其他建案的認列獲利挹注之下，法人估算2010年華建全年每股稅後盈餘將自2元起跳。


( 2010/06/18 11:15 鉅亨網 )
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嘉磐建設董事長魏嘉銘，睽違台中房市2年後、重返市場的首案「 嘉磐千秋」，全案規劃48至125坪的4房產品，重新定位建築與人的距 離，為了讓住宅成為有溫度的家，該案突破傳統住宅舊有的規劃模式 ，為社區住戶打造「健康養生早餐吧」，讓全家親子共享早餐，已成 為該建案的特色之一。

身為一家之主、擁有3個孩子的魏嘉銘表示，住宅需要能扮演家庭 及親子關係的角色，「嘉磐千秋」特別為社區住戶規劃專屬的餐廳， 每天供應健康早餐與下午茶，讓住戶們回家就能感受「塵埃落定、回 歸心靈」。

嘉磐不動產研究室以「中小學學童食用早餐習慣」為研究議題，針 對台中500戶家庭作隨機抽樣問卷調查，結果發現，僅有18％的家庭 天天在家吃早餐；高達77％的家庭，無法每天幫小孩準備早餐。

此外，在110戶無法每天幫小孩準備早餐的家庭中，高達64％的父 母因為上班關係，沒有時間幫小孩準備早餐；如果社區可以天天提供 養生早餐，有88％的家庭非常樂意在家一起共用早餐。

魏嘉銘表示，從問卷調查發現，70％以上的家庭，每天的早餐時間 都是在匆忙之間度過，對小孩的健康，甚至家庭成員的互動關係都有 極大的負面影響。

早餐是魏嘉銘極為重視的生活環節之一，他深知早餐時間對家人的 重要性，因此，他決定突破傳統住宅舊有的規劃模式，以健康舒適的 理念，為社區住戶引進「養生早餐吧」。

他表示，該建案塑造頂級渡假飯店的空間，室內或戶外都有好景可 賞，在這樣的情調下用餐，不僅讓父母有更充分的時間陪孩子共進早 餐，也可以增進家庭生活的樂趣、讓小孩健康成長，並同時兼顧全家 人身心靈的健康。工商時報 記者曾麗芳／台中報導

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自從財政部國產局停止標售都市大面積土地後，民間盛行以都更把 旁邊的國有土地劃定為都更單元，據國產局統計，目前正在進行中的 都更案，有547件和國有土地有關，面積10萬8,900坪（36公頃），全 都座落在台北市和台北縣。

財產局表示，到目前為止，已完成的都市更新案有150案，國有土 地面積14公頃（4萬3,250坪），幾乎都是讓售。

財政部部長李述德上任後，引進他在台北市財政局的規定，是國有 土地占都更的二分之一以上，且面積500平方公尺以上，就要「主導 」，大幅改變國產局傳統做法。

國產局統計，國產局台北分處的承辦人員只有4人，人力不足，於 是國產局日前改變「主導」的標準：1.國有土地占8成以上時，都要 評估要不要主導；2.國有土地占5成至8成時，唯有國有土地的出租與 占用面積未達三分之一、國有土地違占建戶和承租戶低於30戶，且私 有土地及私有合法建築物所有權人少於30人，才評估要不要主導，若 評估結果為不主導，則「參與」分配。

到5月底止，國有土地占都更二分之一以上，且面積500平方公尺以 上，共24件，其中國產局確定會「主導」只有2案，其餘22案尚在評 估中，應是參與分配為主。

在547案中，國產局已申請選配房地25案，更新後可分回222戶建物 ，及339個停車位，其中1處可以做為辦公廳舍。

至於國產局「主導」開發的2案，一案位於台北市長春路和南京東 路之間，華航附近的土地，都更單元677坪，國有土地659.4坪，占9 9.7％，民間土地則在最角落的地方，只有占17.6坪。另一案位在高 雄市中正三路和忠孝一路口，面積690坪，全部都是國有地，兩案地 上物產權都很單純。

有些都市更新案的國有土地屬於大面積土地，且占絕大多數的比例 ，但在部長李述德宣布「主導」的條件前，已有民間實施者在整合， 財政部就不會主導，以免和民間的意見相衝突。例如，在台北新松山 區的寶清段，國有地2,334坪，占都更單元3,362坪的7成，雖然地段 珍貴，面積逾2,000坪，又是大地主，但國產局僅會參與分配房地。

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受央行打房、股災等影響，法拍市場隨著成屋交易回歸平靜，5月 份大台北法拍冷清，整體呈現「價平量縮」的狀態，因北市精華物件 驟減，動輒飆破千萬元的物件拍定價，現跌至平均767萬元，是近1年 來最低價；而受政府打房、股災等影響，投資人陷入觀望，平均競標 人數也降至3.67人，不過，業者認為只是短期現象，現階段有直航利 多、年底有五都選舉題材，房市仍有支撐力道。

根據山水法拍屋搜尋引擎的調查，大台北法拍市場，從去年底火熱 的「價量雙漲」態勢迅速降溫，於5月份至今呈現「價平量縮」狀態 。

由平均競標人數可明顯感受，山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟指 出，去年底房價飆漲離譜，也帶動法拍市場熱絡，當時多人搶標，投 標室擠得水洩不通，每個物件平均競標人數超過5人，今年初平均得 標價飆破千萬元、達1,267萬元，4月份物件拍定價，更衝上1,342萬 元新高水位。

不過，受短期利空影響，法拍市場也降溫，走入「價平量縮」狀態 ，因5月份適逢報稅季節，民眾忙著報稅、暫緩購屋，投資市場上出 現「資金轉移」現象，再加上全球股市崩跌，投資失利，口袋資金雪 上加霜，民眾更無心進軍房市。

卓訓麟表示，由年初房市飆漲的遞延作用，來看屬落後指標的法拍 市場，近1季來，精華法拍物件驟減，絕佳的優質物件難尋，投資人 出手較不如以往闊綽，因此壓低5月份的平均拍定價僅767萬元。

再加上央行打房的負面影響，也讓房地產漲勢稍歇，回顧今年初大 台北的拍定物件，多數精華物件衝破上拍或拍定價超過市價行情等， 法拍市場熱度已瀕臨沸點，因此在5月份打房、股災、繳稅等3大利空 拉扯之下，讓大台北法拍市場回歸平靜。

儘管如此，在松山機場與上海虹橋機場直航對飛的利多刺激，讓松 山機場周邊的購屋詢問度升高，台灣房屋不動產研究室研究員洪暉恆 指出，5月份成屋或法拍屋等整體房市表現疲弱，可能只是短暫現象 ，因目前有直航對飛利多，帶動商務活動，年底又有五都選舉題材作 多，投資人對於進場房市的信心可望回穩，因此推估房市仍有支撐力 道。

住商不動產便統計，包括民生東路3段至5段、小巨蛋周邊、合江街 周邊等區塊，直航前與近2周的房價變化，房價漲幅約在10％以上， 尤以民族東路以南與合江街一帶，最高漲幅將近2成表現最佳。

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投標法拍屋入手，主要是著眼於用較便宜的價格買到房子，因此待 拍物件通常在二拍、三拍的拍定率較高，以往大台北多集中在二拍拍 定，一拍拍定率約10％左右，但自去年第3季開始，房市熱絡，帶動 法拍市場也瘋狂，大台北一拍拍定率逐季上升，到今年首季已達24. 85％，創史上新高。

寬頻房訊副總經理張慈芳指出，大台北地區的法拍市場與成屋市場 的價格差距逐漸縮小，甚至不少待拍的精華物件，得標價飆破市價行 情，可見只要遇到好物件，一下子就被搶走。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟指出，拍賣物件在第一拍時，通 常為市價8折，對進軍法拍市場的民眾來說，若遇到好物件、搶標者 眾，現場加價得標後，法拍物件的拍定價幾乎逼近市價，無法達到揀 便宜的目的，因此多數投資人對一拍物件不抱過高期待，偏好靜待一 拍流標後，再打8折以二拍拍賣時，屆時再積極進場。

然而，房市飆漲的效應，在去年底延燒到法拍市場，卓訓麟說，土 地標售頻創新高，拉抬房價攀升，相較之下，法拍屋以8折價起跳拍 賣，較預售或成屋便宜，因此多數人搶進，造成法拍市場熱鬧滾滾， 自住、投資型購屋人擠滿投標室，一拍的拍定率大增，由去年底的1 6.47％激增到今年首季的24.85％。

其中，主管北市精華區如大安區、松山區等拍賣物件的台北地方法 院最驚人，第1季總共有162件的拍定物件，一拍被拍走的物件數達4 4個，換算成一拍拍定率高達27.16％，拍定率高居大台北三大地方法 院之冠。

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為了籌措公共建設財源，政府除了動腦筋要拍賣新蓋的捷運站站址，也正規畫改變都市計畫變更的回饋方式，將所有都市計畫變更新增的容積率全部歸公，再由政府將容積率標售給都市計畫區內有需要的建商和開發商，標售所得則作為都市計畫區內公共建設之用。


目前台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線的都市計畫變更，都已經朝這樣的方向規畫，日後所有交通建設和土地開發，也都將朝整合計畫的方向規畫。官員表示，回饋方式的改變，只需要在都市計畫書中明訂就可以，並不涉及修法。


財政困難造成投入公共建設能量不足，又適逢房價高漲，政府決定停止市區精華土地的標售，已影響籌措財源的能力，為了避免影響經濟發展，經建會腦筋動到「容積率」上。


根據《都市計畫法》規定，都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人，提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積，或一定回饋金給地方政府。


決策官員表示，未來都市計畫變更時，政府將不採過去的回饋模式，直接從容積率下手，所有土地因為都市計畫變更增加的容積率，「政府都直接拿走」，再標售給區域內有需要的建商和開發商，所得則直接進入都市計畫開發基金，作為公共建設之用。


決策官員指出，目前國外多數也和我國一樣，是以土地、金錢方式回饋，只是回饋比例較高，新的政策是經建會獨創的想法。


官員表示，過去地主常以土地或回饋金方式進行回饋，而且是等到開發時才個別向主管機關申請決定如何回饋，就像是「零售」，這些錢何時到位、到位多少，都極不確定，連帶影響政府建設的能力。改採容積率回饋後，變成「批發」，政府無須與地主一一協調，一次就拿到所有的回饋，建設進度比較容易掌握，地主仍可以享受到部分因為都市計畫變更、土地增值的益處。


類似的概念已經運用在政府機關硬體建設上。衛生署計畫於南港興建「衛生大樓」，經費差兩億，但政府財政困難無法增編預算，經建會指出，一般公家機關使用容積率經常未達上限，衛生署可以將用不到的多餘「容積率」公開標售，將所得資金挹注大樓的建設。中國時報【單厚之／台北報導】

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獨立自主的粉領族，其實購屋能力也不容小覷，尤其是生活機能好，貸款經濟負擔小，再加上離市中心車程短的地段，最受他們青睞。


標榜崗石建材，還有寬廣花園中庭，距離台北市中心，車程只要20分鐘，有建商在基隆地區推出一字頭的平價豪宅，馬上就吸引粉領族的目光。現場銷售員黃琳軒：「因為現在粉領族對空間舒適性要求越來越高，這邊相對來說，月付1萬5到2萬。」

現場銷售員：「賣掉。」控台：「請掌聲恭喜。」

找豪宅名師設計外觀和內裝，豪宅等級的品味，價格和台北市相比，顯得更加平易近人，這一位本身就是理財專員的陳小姐，馬上就決定第二個家。現場銷售員：「請問C5九樓還有沒有？」控台：「C5九樓恭喜妳，還有。」現場銷售員：「賣掉。」

購屋民眾陳小姐：「像我選擇60多坪1千多萬，在台北市只能買小小的小套房，價錢是差了十萬八千里的一個優勢。」

購屋民眾徐小姐：「裡頭的俱樂部，休閒設施都有，我覺得這樣的房價是物超所值。」

建商用交通換取房價差，再用時間換生活品質，這一招果然成功吸引粉領族的心。

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國產局停止標售國有地，使得土地市場奇貨可居，尤其台北市中正區、信義區、大安區等多筆精華土地標售，不僅帶動私地標售價格也高得嚇人，也連帶使得周邊路段中古屋房價跟著飆漲。根據房仲業者調查發現，這些精華土地標售後，周邊路段中古屋短短一年甚或半年不到，漲幅竟已高達25%。

　　去(2009)年幾筆土地標售中，換算土地單價最高的路段為中正區信義路二段(靠近連雲街口、鼎泰豐對面)的500.71萬元/坪，其次為中正區仁愛路和杭州南路交叉口每坪462.8萬元，而中正區中華路一段與延平南路口(近愛國東路)的標售價格為每坪412萬元居第三，檢視上述地段周邊的中古屋房價，在一年內的漲幅最高亦達16%。


　　土地標售屢創新高，不僅拉抬預售屋推案價格，消費者對於中正學區、生活機能與人文環境偏好，也使得該區中古屋需求遠高於供給，帶動中古屋屋主惜售效應，造成中古屋房價短短一年不到，漲幅最高可達16%，許多購屋人乾脆選擇投入中古住宅，並等待日後的都更時機。


　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，台灣人壽在去年八月砸重金標下同安街28巷的301坪土地，以每坪182.7萬元，土地單價創下中正區和平西路以南新高價，該區臨近捷運古亭站，公園綠地相當多，這塊地有機會和臨地整合共推都更案，加上停車、都更容積獎勵，未來可規劃蓋豪宅銷售，推案價格可至90~100萬元，該地周邊中古屋房價則是從去年八月每坪36~37萬元漲至每坪45萬元，成長幅度高達25%。


　　胡佩蘭進一步指出，去年底元利建設以每坪300萬元標下蔡家在信義區D5土地，並計畫規畫豪宅產品銷售，目前該區已有御之苑、昇陽國寶等指標豪宅，可謂豪宅聚落區域，周邊中古住宅產品房價也自48~56萬一路攀升至60~70萬元，半年時間不到漲幅竟有25%。


　　另外一筆位在中山北路一段鄰近捷運善導寺站的土地標售案，雖然面積僅有28坪，但因鄰近忠孝國小、成功高中、台大法學院、台大醫院、光華商圈、華山特區，交通位置便利，擁有優質學區與豐富的商圈資原，生活機能極佳，得標價格亦有每坪200萬元的實力。再者，周邊中古公寓深具都更增值潛力及開發價值，短短半年不到時間周邊的中古屋房價漲幅，亦有10%~15%的漲幅。


　　中信房屋認為，短時間內的國有地暫停確實可以降低炒作的話題及注意力，減少投機性的操作，但長期而言，台北市已面臨空地有限的窘境，房價的漲幅仍將回歸市場自然的運作機制。

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