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根據內政部26日公布的6月全國買賣移轉棟數為3萬4893棟，較5月減少了3.3%，全國主要都會區除北縣仍穩定成長0.3%，其餘包括北市、台中市、新竹縣市、高雄市都呈現回檔，受到央行6月底的信用管制政策影響，7月的買賣移轉棟數可望持續走跌。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，由於從簽約到過戶至少需要1個月的時間，因此，6月買賣移轉棟數反映的是5月的買氣，5月台股受歐洲債信危機和報稅月影響，大盤指數從8000點下跌至5月底的7086點，修正近1千點，使得買氣冷颼颼，而受到6月底央行升息半碼及打擊投資客的影響，7月買賣移轉棟數恐較6月再下修5%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也指出，央行的選擇性信用管制威力在下半年已逐漸發酵，7月的買賣移轉棟數可能就會有明顯反應，尤其是被管制的大台北地區，買賣移轉棟數都有進一步下滑的可能，而下滑幅度則是大家關注的重點。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨更直指，至少在第3季之前，買氣難有大起色。

觀察6月的買賣移轉棟數，各地區幾乎都有5.8~10.3%不等的回檔，唯獨台北縣仍維持強勢，6月買賣移轉棟數9661棟與5月保持相當，微幅增加0.3%。蘇啟榮指出，台北縣市家庭戶數約占全國的3成，但房市買賣交易占了全國4成以上，顯見北縣市不動產的需求殷盛。

蘇啟榮表示，台北市因為房價已高，量能不易再大幅走揚，相較下台北市的衛星城市台北縣，不僅房價相對便宜，加上年底有升格新北市的利多，捷運蘆洲線將通車以及新莊頭前重劃區預售案熱銷引領話題，加上捷運機場線的動工，帶動北縣的西區買氣增溫，激勵上半年北縣的房市單月交易量，始終維持在9千戶以上的水準。

另外，包括房價同樣相對處在低點的桃園縣，房價長期波動較小，價格對於自住客也相當友善，加上央行的選擇性信用管制，僅控管大台北地區，因此桃園房市表現相當平穩。

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( 2010/07/27 10:22 NOWnews )
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高鐵苗栗站區、遠雄醫療園區相繼辦理土地區段徵收，使得原本毫 不起眼的後龍鎮，地價一夕之間翻漲數倍，土地、房仲業者從原本1 、2家暴增至將近10家。知名房仲連鎖體系，包括住商不動產、永慶 房屋，及有巢氏也陸續在後龍設置營業據點，由於高鐵站區土地權狀 預計今年10月配發給地主，估計將有另一波交易熱潮。
高鐵苗栗站區土地面積200餘公頃，苗栗縣政府透過區段徵收作業 取得用地，總經費高達69億元，另又編列17億元預算興建5條聯外道 路。縣府當初是以公告現值平均每坪不到1萬元價格徵收土地，配餘 地完成分發後，第一波交易熱潮以收購土地權值為主，當時的價格就 已上漲1倍，每坪成交價在2萬元以上。

房仲業者指出，截至目前為止，前來購地的仍以外地投資客居多， 其中又以當初投資新竹高鐵站區的投資客為大宗。由於除了高鐵站之 外，遠雄醫療園區也決定落腳後龍，對土地增值又發揮加成效果，以 致高鐵站區及遠雄醫療園區周邊土地，住宅區每坪價格已達5、6萬元 ，商業區更是飆升到8-10萬元。

在高鐵設站訊息尚未明朗化以前，後龍地區的土地、房屋交易主要 透過土地代書，較早設立據點的僅永春、竹盛等少數當地仲介業者。

去年高鐵站區辦理區段徵收作業後，房仲業者如雨後春筍般陸續在站 區沿線設立。具有全國知名度的連鎖體系包括住商不動產、永慶房屋 及有巢氏也於去年底至今年4月間陸續在後龍設置營業據點。

房仲業者表示，高鐵站區、遠雄醫療園區帶動的不僅只於沿線土地 價格的飆漲，就連外圍的農地價格也跟著上漲，例如目前成交量也相 當熱絡的埔頂地區，農地價格原本每坪不到1萬元，但最近的成交價 竟也在2萬元以上，漲幅超過1倍以上。

業者指出，雖然高鐵站區住宅區每坪喊到5、6萬元，商業區更高， 但最近幾個月以來市況步入停滯期。不過，高鐵站區土地權狀預計今 年10月、最慢年底前配發給地主，許多營業員手邊已有多筆買單和賣 單，估計年底將有一波交易熱潮。工商時報 記者王志煌／苗栗報導

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為抑制房價飆漲，中央銀行祭出重手，除升息，更祭出房貸選擇性信用管制，不過，央行打房效果如何？市場看法不一，富邦集團旗下富邦建設總經理李震華今(20)日表示，下半年將掀起密集交屋潮，屆時投資客也將面臨寬限期結束後的房貸攤還壓力。言下之意，似乎營建業者也對房市也不敢過於樂觀。

富邦金控旗下子公司台北富邦銀行今日舉辦第13屆的「小富翁理財營」，由於近年來房地產投資成為兩岸三地熱門議題，因此，今年台北富邦銀行「小富翁理財營」新開設不動產投資課程，並由富邦建設總經理李震華親自傳授小朋友投資不動產的秘訣，開設「我家也是幸福增值宅」，讓小朋友知道如何維護家園，讓自宅增值，更帶入最新的「綠建築」潮流介绍，走在環保最尖端。

李震華在會中也透露，常會帶小學六年級的女兒參觀建案及樣品屋，加上女兒本身對美學及藝術就很喜歡，因此，可藉由參觀樣品屋，讓小朋友提前了解建築等。

不過，由於為打房，央行近來動作頻頻，對於在台北市及台北縣10個縣轄市板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林、新店、汐止，這些地區的民眾只要有「揹負房貸」，新購屋貸款最高貸款成數不得超過該房屋擔保品鑑價的7成，並取消寬限期，也讓投資客荷包大傷，甚至市場還傳出近期面臨交屋的投資客，面臨寬限期結束後貸款攤還問題，急補資金缺口，有的將原屋增貸，有的找親友募資，甚至有人因寬限期的取消而讓槓桿操作壓力激增，決定認賠斷頭殺出、或丟給房仲脫手，讓新成屋掀拋售潮。

對於央行打房措施有無效果？李震華在會後接受媒體採訪時也認為，下半年將掀密集交屋潮，台北市預期將有10000多戶使用執照將釋出，屆時投資客確實可能面臨貸款攤還問題，在此壓力下，投資客恐陸續退場。

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為抑制房價飆漲，中央銀行祭出重手，除升息，更祭出房貸選擇性信用管制，不過，央行打房效果如何？市場看法不一，富邦集團旗下富邦建設總經理李震華今(20)日表示，下半年將掀起密集交屋潮，屆時投資客也將面臨寬限期結束後的房貸攤還壓力。言下之意，似乎營建業者也對房市也不敢過於樂觀。

富邦金控旗下子公司台北富邦銀行今日舉辦第13屆的「小富翁理財營」，由於近年來房地產投資成為兩岸三地熱門議題，因此，今年台北富邦銀行「小富翁理財營」新開設不動產投資課程，並由富邦建設總經理李震華親自傳授小朋友投資不動產的秘訣，開設「我家也是幸福增值宅」，讓小朋友知道如何維護家園，讓自宅增值，更帶入最新的「綠建築」潮流介绍，走在環保最尖端。

李震華在會中也透露，常會帶小學六年級的女兒參觀建案及樣品屋，加上女兒本身對美學及藝術就很喜歡，因此，可藉由參觀樣品屋，讓小朋友提前了解建築等。

不過，由於為打房，央行近來動作頻頻，對於在台北市及台北縣10個縣轄市板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林、新店、汐止，這些地區的民眾只要有「揹負房貸」，新購屋貸款最高貸款成數不得超過該房屋擔保品鑑價的7成，並取消寬限期，也讓投資客荷包大傷，甚至市場還傳出近期面臨交屋的投資客，面臨寬限期結束後貸款攤還問題，急補資金缺口，有的將原屋增貸，有的找親友募資，甚至有人因寬限期的取消而讓槓桿操作壓力激增，決定認賠斷頭殺出、或丟給房仲脫手，讓新成屋掀拋售潮。

對於央行打房措施有無效果？李震華在會後接受媒體採訪時也認為，下半年將掀密集交屋潮，台北市預期將有10000多戶使用執照將釋出，屆時投資客確實可能面臨貸款攤還問題，在此壓力下，投資客恐陸續退場。

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房市陷僵局，法拍市場更因拍定價飆破市價，投資人無利可圖、逐 漸縮手，自6月份開始急凍，而銀行爭搶的法拍代墊業務，現因央行 打炒客，投資客紛從法拍退場，法拍沒賺頭，安泰銀行宣布暫時退出 代墊市場，而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等，則首度緊縮條件，如聯 邦銀第2戶不貸、板信銀20坪以下不貸等。

金融海嘯後，房市向上攀升，法拍市場也熱絡，法拍代墊業務原於 金融海嘯期間喊停的安泰銀行，於去年下半年恢復，但如今法拍市場 過熱，再加上央行對房市啟動選擇性信用管制，因此安泰銀行又再宣 布暫停代墊業務。

近2年銀行爭搶的法拍代墊大餅，開始限縮承貸條件。以往鑑於法 拍市場不乏精華物件，投標人必須備妥至少3成資金，顯見財力要夠 ，且法拍屋的拍定價公正公開、無法造假，不如中古屋交易行情標準 不一，銀行不必擔心交易價分歧，且2個月的代墊期間，利率約5％至 6.5％較一般房貸利率高，有較大的利潤空間，因此銀行搶攻法拍代 墊市場。

在得標約60天完成過戶之後，屬無擔保貸款的「法拍代墊」，就會 轉為「擔保房貸」，不過，目前銀行為了規避第2戶「投資客」的承 作風險，近2個月來紛退出「法拍代墊」市場。

而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等銀行，更首度限縮條件，聯邦銀規 定若是名下第2戶，則利率至少調升1碼，並取消寬限期，聯邦銀雖是 市場上唯一承作「不點交」物件的銀行，但仍須出示現住人的「搬遷 同意書」，才可代墊尾款；至於板信銀，規定總坪數20坪以下物件， 一律不承作。

另外有銀行認為法拍市況過熱，拍定價甚至飆出市價行情，於是緊 縮代墊額度，以往可依拍定價的8成核貸，現在調降為銀行內部鑑估 價的7成，做為核貸額度。

央行積極介入過熱的房市，讓銀行的新買賣房貸案件驟減，一位銀 行主管說，主管機關祭出房市緊箍咒，銀行動輒得咎，一切都要照辦 ，也因此房貸業務冷清，行員沒事做，主管甚至開始規劃教育訓練課 程，消磨時間。工商時報 記者馬婉珍／台北報導

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膠著的房市交易，讓不少屋主選擇「以租待售」模式，等待較佳的 售屋時機，而買方也不急於進場，多數人「以租代買」，暫先租屋、 靜待買屋時機，讓原本進入旺季的租屋市場，更添柴火，尤其是「短 租」形態的租屋模式，可滿足背包客、商務客等需求，市況更是強強 滾。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，央行打房效應發酵，北市買盤 欲振乏力，相較於買賣市場的冷清，租屋市場反而熱鬧得多，徐佳馨 認為，在這打房節骨眼上，原本購屋的買盤暫時「以租代買」，解決 居住的實質需求，再加上近期是租屋旺季，使得7月份的北市租金行 情，較元月份小漲5.35％、月租金每坪達740.4元。

尤其是以每日或每周計算租金的「短租」型態，更是蓬勃發展，根 據Kijiji奇集集分類廣告網的統計，目前網站上以「短租」的待租物 件有200件，較去年同期成長逾4成。

Kijiji奇集集分類廣告網總經理蔣馨誼表示，相較於一般長租市場 ，「短租」形式的收益率高出5至8成，不少包租公切入這塊市場，加 上暑假來臨，許多背包客來台旅遊時，會選擇寄宿平價的「短租」公 寓，取代住旅館或民宿，以租金來說，入住短租公寓，每日租金1,0 00元，但就算是3、4星級的旅館，入住費一定貴上許多，而民宿則通 常位於偏遠之地，但多數短租公寓逐捷運而居，交通更方便。

而堪稱「商務黃金路線」的捷運文湖線，連結松山機場、內科、南 港展覽館等站點，商務人士往來頻繁，不少包租公嗅到商機，由原本 「年租」的長期租約，改為「短租」的形態，招攬外來經商的商務客 ，使得內湖區的短租市場正夯，日租金行情550元至2,000元不等，訂 房預約甚至要排隊至2個月後。

也有一些總部設於內湖的科技公司，會以短期承租當地套房的形式 ，用於接待外賓或作為員工北上出差的宿舍，蔣馨誼指出，內湖區屬 於新開發的區塊，出租房子的屋況新、賣相佳，更不乏大坪數的豪華 住宅，且捷運文湖線開通後，從大直美麗華商圈的捷運劍南路站，搭 捷運到東區的忠孝復興站僅12分鐘，交通便利，使得內湖區的短租市 場熱絡。工商時報 記者馬婉珍／台北報導

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近期房市有從上半年的「賣方」市場，逐漸轉為「買賣雙方拉鋸」 的味道，而下半年在央行抑制過熱房市的力道之下，將轉為「買方」 市場，房仲業者觀察，目前屋主對於價格接受的彈性較大，自住客可 試著大膽出價，也有投資客認為，後ECFA時代將帶動房市攀升，現階 段只是讓房市短暫歇息，自住買方可趁機進場，享受未來的增值力道 。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，近期央行信用管制措施威力逐漸 發酵後，等於是掐緊投資客的銀根，導致市場上的投資風氣消退，房 市從上半年的「賣方」市場，逐漸轉為目前「買賣雙方拉鋸」的煙硝 味，對於自住客來說，現階段屋主對於價格接受度，與上半年相比「 彈性」較大，自住買方可試著大膽出價。

此外，投資客黃家進（部落格自號「帥過頭」）說，遺贈稅調降、 ECFA簽定等利多刺激，吸引大批資金鮭魚返鄉，而市場游資氾濫，勢 必帶動房市上漲，他認為，現階段雖有央行打房的牽制，但只是讓熱 絡的房市有個短暫的「Coffee Time」喝咖啡時間，稍加歇息之後， 房市仍將續攻上漲，下半年在央行刻意壓抑房市的力道下，自住買方 就可趁機進場。

黃家進表示，有不少菜鳥級的投資客，手頭資金不多，又遇上目前 央行打炒客的非常時期，為了周轉、避風頭，菜鳥級投資客通常打平 就出場，因此，目前想買房自住者可選擇這類物件下手，最好選擇即 將完工的重大工程、或捷運線周邊購屋更佳。

根據信義房屋上半年房市賣座排行榜明顯看出，北市萬華區的「銷 售率」及「銷售速度」，拿到上半年的雙料冠軍，萬華區等於是賣得 又快又好。信義房屋萬華萬大店店長孫郡遙指出，萬華地區從年初捷 運萬大線核定後，買氣明顯大增，捷運站周邊的公寓、國宅等產品指 名度高，新成屋的交易更是熱絡。

至於今年底即將升格為「新北市」的台北縣，如新莊、三重、蘆洲 等區域最熱賣，明顯呈現「新北市西區熱」的市況，也是因為有新蘆 線的捷運題材加持、重劃區個案熱銷等，持續吸引外來客進場購屋， 讓這些區域賣得又快又好，自住民眾可精挑物件入手。工商時報 記者馬婉珍／台北報導

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各銀行搶進都市更新業務，老行庫外民營銀行急起直追，台北富邦銀行率風氣之先，昨(16)日舉行「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都更案」開工動土典禮，是北市第一件海砂屋住戶自辦都更並順利開工案例。

北富銀還強調，今年5月30日協助「土城市延和里金城路社區都市更新案」住戶順利完工入厝，成為第一家協助住戶自辦都更並率先完工的金融機構，現正積極擴展都更業務。


北富銀營建產業中心協理洪文興強調，目前北富銀洽談中的都更案約50案，其中還有海砂屋2件、震災戶1件，且洽談中的50案，分布區域全數在台北縣市，現階段北富銀的都更相關部門已有23位同仁，隨著業務量的增加，已開始規畫未來將擴大人員編制。


洪文興指出，此次都更案周邊的中古屋市價，每坪約為24到25萬元，但因此案為海砂屋，因此根本乏人問津，預計這次2年半都更完成後，將可達到每坪40到50萬元，住戶未來將可拿到原坪數，還有一個車位。


這次都更案位於台北市內湖區康樂街110巷內，土地面積827坪，原有地上5層鋼筋混凝土(RC)造住宅18棟共計90戶，屋齡22年。該社區於2000年7月經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子建築物(海砂屋)，2007年10月獲准成立「都市更新會」，由住戶自組更新會擔任實施者，以權利變換方式實施都市更新事業，事業計畫及權變計劃於2009年6月核定，2009年10月取得建築執照。都更完成後，未來將成為地下2層、地上14層的鋼筋混凝土集合住宅，共計141戶。工商時報【記者孫彬訓／台北報導】

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房仲調查顯示，新北市年底升格，32.6%受訪民眾看好板橋是房市最具增值潛力區域，新莊、雙和（中、永和）分居2、3名，分別有23.2%及12.5%民眾看好。

永慶房仲集團表示，兩岸經濟協議（ECFA）簽訂後，年底5都改制成為當下左右房市景氣元素。永慶在6月14日至7月4日針對永慶房仲網會員進行調查，探詢民眾對於5都房市發展的看法。


關於新北市潛力區，問卷調查顯示，板橋獲32.6%受訪者看好，成為明星區；新莊居次，有23.2%的人支持；雙和、新店、三重分別獲12.5%、8.9%和7.6%。


永慶房屋新聞中心專案經理李建興分析，改制後的新北市將有形成「逐公務而居、逐交通而居、逐福利而居」3大效應。其中，逐人而居，指的是具有公務行政概念的區域，將湧進移民。


李建興指出，據推估，升格為直轄市後，新北市公務員人數將從現行的4000多人增加到1萬5000多人，由於就業往往帶進居住、消費等需求，加上公務人員具有收入穩定、素質佳特性，這些新增就業人口將是啟動房價的先遣部隊，這也是一般判斷板橋、新莊等行政概念區，將是首波反映升格效應區域的原因。


永慶民調發現，民眾看好板橋和新莊，是由於板橋為縣治所在地，而新莊將興建「中央合署第二辦公室」，都將吸納大批就業及居住人口，未來不但可望因需求增加而刺激房價，連周遭店面也可望搶手。


李建興說，未來「縣不如市」概念打破後，台北縣挾低價優勢，尤其緊臨北市的行政區，將引來大批北市移民潮，距離台北市大安區最近的中永和，也成了北市移民的偏好區域。 更新日期:2010/07/17 10:29

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更新日期:2010/07/17 04:11
國宅鹹魚翻生！都發局上個月推出最便宜55萬元起的37戶國宅，引起難得一見的國宅搶購熱潮，審核後有262戶符合承購資格，其中9成是中低收入及身心障礙戶，預估中籤率僅14%。


沒搶到民眾別難過，山明國宅原租給小港醫院的11戶，小港醫院不再續租，都發局7月底將收回，預定10月份釋出。


37戶包括楠梓和平國宅、小港山明國宅、旗津一期國宅，總價92至220萬元，低收入戶家庭打6折，單親、身心障礙及原住民家庭8折優惠，換算最低總價只要55萬元起。


以往國宅總是乏人問津，沒想到消息一出，吸引大批民眾詢問，申請者高達273戶，審核後有262戶符合國宅承購資格，合格名冊已於15日公布，20日上午9點在都發局辦理選戶順位號碼抽籤。


一家五口租屋的中低收入戶林太太說：「真的是租不如買！」就算最貴的山明國宅，40坪總價220萬元，打6折也只要132萬元，準備15%自備款不到20萬元，就可以擁有自己的房子，貸款年息也只有1.077%。


都發局提醒合格戶當天務必到場抽籤，抽中1號的承購戶，有權先選擇喜歡的國宅，以此類推。20日至23日下午、24日至25日全天開放抽中者看屋，詳情洽3373529。〔記者葛祐豪／高雄報導〕

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7月13日，台北市西門町商圈才有大樓，以每坪632萬的天價標出去，16日又傳出，在林森北路商圈，同一個路口有兩個一樓店面，都以約1.5億元高價轉手，其中一個店面，每坪甚至逼近500萬，政府的打房好像沒什麼效。


還不到夜生活時間，林森北路、長春路交叉口的人潮並不多，這個三角窗的店面還大門深鎖，但奇怪的是，外頭貼了紅紙，上頭寫著賀成交，原來傳出店面以1.5億，每坪約493萬脫手，對這個店面創天價，附近店家都嘖嘖稱奇，因為其實3年前，屋主已經計畫要賣，更讓當時承租的苦茶店，被迫搬到隔壁。


時機就這麼巧，對面這家鐘錶店，也傳出以1.5億，每坪近300萬的價位賣掉，高價轉手，賣家很低調，只是對買家來說，真的賺到了嗎?


以月租30~40萬換算，年投資報酬率才2.4%~3.2%，對商圈未來發展，房仲和店家保守看待，再看看旁邊，一堆房地產租售廣告依舊高掛，似乎說明了一切! 更新日期:2010/07/17 07:01

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位於新竹市中心區黃金地段的中正台夜市及國際商場周邊地區3.1 3公頃都市更新計畫，因產權分屬新竹縣、市，在昨（14）日召開的 兩縣市協商會議，決議由新竹縣主導規畫「國際商場周邊」；新竹市 主導規畫「中正台夜市周邊」的都更單元，雙方將改善市容以提升土 地利用價值。

這場在新竹市政府召開的都市更新範圍協商會議，由新竹市長許明 財擔任召集人，新竹縣長邱鏡淳、內政部營建署、財政部國有財產局 、國立新竹生活美學館等均參與。

新竹市中正台夜市及國際商場周邊地區都市更新計畫區，地點位於 新竹市中心火車站西方約300公尺，計畫面積約3.13公頃。由於計畫 區域內巷道狹小、臨時性鐵皮屋林立，影響環境衛生及公共安全，新 竹市政府先前舉辦居民座談會，取得當地居民共識後，決定進行都市 更新計畫。

中正台夜市及國際商場周邊地區共3.13公頃都市更新計畫中，有2 3.82％土地權屬新竹縣政府，其中國際商場周邊，新竹縣政府更占了 7,480平方公尺土地所有產權，比例高達76.15％。也因此會議定調由 新竹市、新竹縣分別負責推動中正台夜市更新單元及國際商場更新單 元，循現有都市紋理活化都市機能，加強縣有土地之利用。工商時報 記者王志煌／新竹報導

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針對台北市及新北市將共同開發淡水河岸，房仲業者認為，淡水河岸幅員遼闊，仍有許多老舊住宅、工廠，若未來要開發成新興商圈或住宅，必須兼具生態景觀、生活機能與捷運配套，若淡水河岸開發成功，將有助舒緩台北市房價壓力。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，淡水河雖然劃下縣市的範圍，但北市人口的快速增加，讓北縣也隨之受惠，以住宅供需的觀點看，目前北市住宅缺少7.3萬戶，北縣過剩7.5萬戶，北縣升格之後，可運用資源變多，好環境會吸引更多的台北客居住，也有助於舒緩台北市的房價壓力。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太表示，近幾年來景觀住宅崛起，無論是面公園、面河岸房價硬是比無景觀住宅高個二至三成。香港同一樓盤面維多利亞港海景和無海景條件，價差將近一倍，顯見景觀住宅愈來愈受重視。若將淡水河規畫得更好，預料有景觀的河岸住宅將愈來愈值錢。

淡水河相較於其支流基隆河與新店溪，周邊河景住宅房價相對台北市已開發的河岸住宅低得許多，房價約在每坪30萬元左右。其中，三重、蘆洲等地的河景住宅，因交通便捷，又加已有重劃區，當地房價已衝上每坪40萬元大關。

徐佳馨說，淡水河為早期發展區域，河道經過的萬華、大稻埕、關渡等地，多屬舊社區，若不靠都市更新，價格難以翻漲。若未來能順利整合，不只可促使北縣房價表現更上一層，臨河的北市舊社區房價也將被帶動兩成以上。【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

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由豪宅品牌國美建設與亞洲首席豪宅建築規劃設計公司P＆T開發的 都心千坪美地「新美館」，在民生社區重現華爾道夫飯店建築，千坪 藝術地標上捏塑出65～80坪美學大宅，該案接待中心位於健康路256 號。才一登場就已在台北市中心造成廣大回響。

民生社區是台灣首座美式社區，花木扶疏公園林立。林蔭花園、藝 術人文、風格食尚大隱在靜巷之間，向來是台北文人雅仕最鍾情的住 宅區。民生社區繼敦煌、敦品等上世代名宅之後，幾乎沒有新案登場 ，導致易手標的釋出太少，想入主民生社區，成為許多人夢寐以求的 渴望。

民生社區之被看好，理由還有松山機場加持。迎接亞洲新局，松山 機場重新躍上國際舞台，即將與上海虹橋、東京羽田、首爾金浦四角 對飛，台中日韓定點直航，松山機場將成為亞太新經貿門戶，國際首 都機場定位，再次榮耀民生敦北地位。民生社區將不只是台北市最優 質的住宅區，因為國門重啟，敦北文華東方酒店落成，民生社區更加 價值不菲。工商時報 台北訊

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受央行介入過熱房市等影響，自住民眾對於房價飆漲存疑，根據中 華徵信不動產估價師聯合事務所的最新調查，大台北地區民眾，有高 達88％比例，決定半年內不進場購屋，足見房市的「實質需求」正明 顯下降，但因「投資需求」仍多，所以帶動房價上漲，學者認為，當 這類「假性需求」退場時，將使房價迅速修正，因此房市恐有泡沫風 險。

中華徵信不動產估價師聯合事務所所長張大成，昨（8）日在世界 華人不動產學會中指出，從歷史房價發展來看，台北地區房價自198 7年解嚴後房價暴漲，家戶可負擔的房價，與市場價格存在著很大的 差距，家戶所得遠追不上房價，可見房市呈現不合理的現象。

根據中華徵信不動產估價師聯合事務所的調查，大台北地區民眾， 只有11％比例在半年內有購屋計劃，但卻有88％之高的比重，暫時打 消購屋念頭。

該公司企業顧問部合夥不動產估價師黃景昇認為，房價漲過頭，自 住民眾對於房地產的後市發展存疑，若現階段大膽出手，則購屋人的 心中難免有疑問，擔心是否買貴了，或是追漲買房子，可能荷包難以 負擔等，種種困惑，導致買方購屋動力減弱。

再看租屋市場的租金回報率，自2006年跌破3％、達2.84％後，投 報率持續下降，直到2008年降至2.38％，更首度低於房貸利率2.764 ％，張大成認為，投資房地產無利可圖，但以房價飆漲來看，市場上 卻仍有大量的投資需求，可見多數投資者只是著眼於短期進出、轉手 價差，並非尋求穩定的租金收益，因此要留意這類「假性需求」退場 時，對房市造成的風險。

中山大學財務管理系教授陳明吉指出，北市房地產瀕臨「泡沫」的 臨界點，因為從北市房價與所得比來看，產生的泡泡愈來愈大，目前 北市房價已超出所得太多，房市走入緊繃時期，他也提醒，世界各國 的房價都有循環，並非只漲不跌，因此購屋民眾在目前房市動盪之際 ，更要留意進場時機。工商時報 記者馬婉珍／台北報導

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央行打房雖造成投資客斷頭賣壓，導致買屋市場觀望氣氛濃厚；不 過同時因ECFA簽訂，賣方市場對未來房價有所期待，在兩股勢力拉鋸 之下，大台北房市近期呈現買賣方市場均「觀望」的特殊現象，其中 又以台北大安、文山、內湖等區屋主惜售心態最濃厚！ 根據中信房屋內部資料顯示，台北市大安區、文山區、內湖區6月 委託量萎縮最多，萎縮幅度分別為32.35％、31.11％、26.21％，新 北市則是以三峽鎮萎縮25％居冠、汐止市20.79％次之，繼買方價格 疑慮後，屋主也投入觀望行列，短期內將影響的大台北的房市交易量 。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，兩周前央行突然的調升利率，使 得一般購屋人對未來房價向下修正充滿信心，因此決定先觀望後進場 ；但是，剛完成簽訂的ECFA卻又給足屋主對房價上揚的信心，也採取 了觀望惜售的態度，預料買賣雙方的交易促成，將回歸民眾的理性判 斷。

永慶房屋也指出，受惠於ECFA正式簽定，台北市市中心精華區的屋 主多看好兩岸和平紅利發酵，同時全面通商後，兩岸三地都市也將出 現比價效應，普遍抱持「惜售」心理，因此價格持續翻揚，但由於買 賣雙方認知差異擴大，成交量無法進一步突破。

中信房屋強調，以台北市委售量變化為例，萎縮幅度最高的大安區 、文山區兩區，多半礙於屋主無資金壓力，面對買方追價疲軟的市場 現況，寧可收起來不賣，也不願意釋出待價而沽，其中以大安區永康 街與麗水街的情況最為明顯。

另外，內湖區因重劃區規劃使得中古華廈產品質好量多，而且目前 市場上多為自住型屋主，資金壓力不大，雖然6月份交易量緩跌，但 房價卻不動如山絲毫不受影響。

房仲業者表示，儘管現今房市的多、空交戰，短期內亦已造成買賣 兩方無所適從、各執己見的現象，但是階段性的量縮價緩盤整不見得 是壞事，賣方不妨重新評估市場現況，購屋人則是把握盤整時機點多 下功夫，掌握住最佳入市的機會點。工商時報 記者陳欣文／台北報導

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兩岸簽署ECFA架構、行政院又釋出年底前有機會開放陸客來台自由 行利多，產官學界人士一致認為：台灣房地產市場的「黃金元年」儼 然來臨。儘管重量級學者政大教授張金鶚強烈預期，部分區域房價泡 沫化後，下半年房價可能要下跌5％到10％，但是1、2年之後的中長 線房地產市場還有一波多頭要走。

冠德建設董事長馬玉山昨天在世界華人不動產學會2010年會論壇上 表示，兩岸簽署ECFA之後、開放陸客來台觀光自由行也為期不遠，依 香港經驗、加上台灣經濟成長動能推估，兩岸房地產業者的合作空間 充滿契機，建議兩岸應建立一座合作平台，擴大商機。

政大經濟系教授林祖嘉表示，依全球各國簽署CEPA和自由貿易協定 的經驗統計，簽訂後3年外資淨流入資金比簽訂前3年要激增平均122 ％，預期台灣經濟表現也會更好。如果總統馬英九說，未來是台灣的 黃金10年，那麼今年應該就是台灣房地產市場的黃金元年。

林祖嘉說，張金鶚教授認為現在還不適合買房子、因為房價會下跌 。他倒是認為，房價小幅修正有可能，除非央行用力打房、房價才可 能大幅修正；如果從自住購屋者角度，想買房子，那就Go Ahead，因 為房價要大跌的機會已不大。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，兩岸簽了ECFA等於是台北市房地 產市場的致命吸引力，有些大陸富豪早已利用香港公司名義在台灣搶 樓。只要利率不反轉，台灣房產市場接軌國際勢在必行，後市看好。

仲量聯行董事總經理趙正義也直言，ECFA簽了等於是「開門作生意 」，許多外資法人都加快腳步想進來。今年陸客來台觀光和商務考察 人次大概會有150萬人，一旦明年正式開放陸客自由行，精華地段觀 光旅館、商辦、店面、休閒住宅將會在未來1、2年反應利多。工商時報 記者蔡惠芳／台北報導

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1家股票上市房仲業者依6月公司官網點閱率排行結果，5日公布網友最愛的高雄 10大住宅生活圈，扁家現居住所附近的高美館生活圈（如圖），以 3萬7156點閱次數拔頭籌。業者說，區內鬧中取靜，生活機能佳，屋齡多不到 5年，且為豪宅聚落，一直為購屋熱區。（資料照片）圖文中央社記者程啟峰高雄 99年7月5日




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為抑制不斷攀升的房地產價格，中央銀行在6月底，正式祭出「針 對性審慎措施」，對台北市與台北縣10大縣轄市的房市投資客，設下 無寬限期、最高7成貸款等限制，但銀行主管說，投資客在詳加研究 央行規定後，仍有「人、時、地」3種破解法。

銀行主管指出，在「人」的部分，因央行判斷投資客的主要依據， 是銀行向金融聯合徵信中心查詢後，同一借款人名下已有用途為「購 置不動產貸款」者，並未將借款人的配偶納為規範對象；如果丈夫名 下已有房產，透過妻子或其他家人名義來申貸，就不會受到限制。

在「時」的部分，央行本次是以第2棟房貸坐落的地點為主要判斷 ，也就是說，名下已經有1棟房子，再申請第2棟房貸時，只要不是在 「特定地區」，還是可以獲得銀行寬限期，以及7成以上房貸資金的 協助。

銀行主管說，民眾若買位於管制區域內的房產，一定要是第一棟； 先買位於管制區域的房產，第二棟再買非管制區內的房產，如此一來 ，兩棟都有機會可以貸到7成以上；相反的，若先買非管制區域房產 ，再買位於管制區的第二棟，那麼，第二棟房產就貸不到7成以上。

最後則是「地」的部分。銀行主管分析，本次央行對投資客祭出的 放款禁令，只限台北市與台北縣10個縣轄市，至於北縣其他地區，例 如，同樣位於台北縣林口、淡水、三峽，或是台中市7期重劃區、高 雄市美術館周邊就不受央行規範限制，投資客也可能見風轉舵，轉戰 其他區域炒作。工商時報 記者陳美君／台北報導

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房市在ECFA利多與央行加壓下震盪不斷，戴德梁行總經理嚴炳立仍認為今年是台灣不動產元年；政大地政系教授張金鶚則認為，最快從下半年起，房價就會反轉，房市的未來值得關注。


6 月房市訊息多空交雜，雖有兩岸經濟合作架構協議（ECFA）的簽訂及亞洲貨幣升值預期等利多，但歐債風暴仍未解，美國在失業率高漲下，經濟復甦也不如預期；加上近期兩岸三地政府平抑房價的動作不斷，而台灣央行率先升息，並對大台北地區主要房市交易地區進行選擇性信用管制，使得近期市場買氣呈現停滯。


根據多家房仲日前公布的 6月成交資料統計，成交量較 5月下跌 13%，大台北地區下跌幅度更大。


　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨就說，6 月上半月買氣略為回溫，但在 6月24日央行宣布升息以及針對台北縣市部分地區進行選擇性信用管制後，買氣急凍。住商不動產統計全國加盟店交易量發現，約比 5月衰退13%。


對於成交量的衰退，嚴炳立認為，目前只是成交量的遲緩，房價並未下跌。2003年香港與大陸簽CEPA（更緊密經貿關係安排），房市上漲，2010年兩岸簽ECFA，將會呈現大量資金追逐台灣市場有限籌碼，特別是來自中國大陸、香港與新加坡的資金虎視眈眈，他認為房價一定是看漲。


嚴炳立形容，台灣房地產與亞洲市場相比，「漲得太少了」。


他說，下半年的台灣房市，沒有看到悲觀氣息，除非大陸升息或政府政策性打壓。在升息方面，如果只是象徵性升1、2碼，對台灣房市影響都微不足道。


不過，張金鶚認為，ECFA對台灣影響將反映在長期經濟發展上，房價則是受短期投資因素影響，他不認為北市房價會因ECFA上漲。他也評估，政府目前並未開放大陸人士來台灣置產，僅能買商辦，因此，商辦價格有機會攀升，但陸客競相來台置產不會發生。


張金鶚表示，央行採取選擇性信用貸款等措施後，投資客其實已心裡有數，但投資客不輕易認輸，最後只能被迫斷頭，導致房價產生僵固性，無法馬上快速下跌，而是逐漸下跌，最快從今年下半年起，房價反轉的態勢就會越來越清楚。


永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，這波央行升息及「打房」措施明顯衝著投資客而來，取消房貸寬限期，對喜歡使用槓桿操作的投資客而言是致命傷；過去因為有繳息不還本的3年寬限期，對短進短出的投資客來說，資金成本壓力極微，在過去台灣房市大漲小回的發展下，投資客操作房產投資報酬極大。


但新法寬限期取消實施後，投資客的短期成本大幅增加。以近期市場來看，房市投資氛圍明顯大減，接下來若交易量持續清淡，不排除將有投資客基於脫手不易致資金壓力提升，或是看壞後市而先行獲利了結。


　葉國華說，此舉勢必導引市場陷入短期盤整，投資客助漲助跌的特性，將逐漸在房市發酵。（中央社記者林沂鋒台北 3日電）

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