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受薪階級釐清三大利率遞減型房貸事項，也能輕鬆付房貸。一：利 率遞減的規則；二：減碼限制條款；三：平均利率至少要比較7-10年 。

目前銀行推出的利率遞減型房貸，除了土銀前年就祭出低於2％的 優惠房貸專案，其他第一階段的利率都很高，且各家銀行在利率遞減 的配套，差異也很大，一般受薪階級到底要怎麼挑，才能輕鬆付房貸 。

首先除了看第一階段的利率外，就是要釐清利率遞減的規則，如土 銀只要前2年繳款正常者，第3、4年度享利率遞減0.24％（目前為2. 26％），第5年起如當月繳息正常，次月利率自動遞減0.01％，遞減 至I+0.28％（目前為1.31％）為止。

而上海銀則是對繳款正常者，次1年度遞減0.04％，最多遞減6次； 玉山銀則是前2年繳款正常者，第3年度遞減0.24％（目前為2.29％） ，第4年起如前1年繳息正常，次年利率自動遞減0.12％，遞減至定儲 指數（目前為0.91％）為止。

在了解各銀行利率遞減的規則後，也要看清減碼限制條款，因為各 銀行對於繳款正常定義也不一樣，如上海銀規定借款人須按月於約定 繳款日繳款，不可超逾繳款日10天或產生違約金。

土銀則是借款人須按月於約定繳款日前1日，將應繳款項匯入約定 扣繳帳號，並於約定繳款日凌晨扣款成功者。若前2年期間有１個月 繳款不正常，第3年由2.5％開始調降。

而玉山銀的定義跟土銀一樣，不過，若前2年期間有繳款不正常， 依正常還款月份數0.01％減碼，若逾期超過1個月以上將不再適用遞 減規則。

大眾銀行則是借款人必須按月於約定的繳款日繳款，超逾繳款銀行 將會催繳並請客戶繳納滯納金，次年遞減之減碼不變。

由於各家的減碼相當複雜，因此，民眾要了解到底那家實質利率較 低，則可請銀行試算至少前7-10年的平均利率，最後的平均利率做比 較。

如不管前7年或10年平均利率最低都是土銀，分別為1.94％與1.80 ％；至於前7年利率最高是大眾銀貸款20年專案，利率為2.35％，而 前10年利率最高則是上海銀2.3％。

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.投資車位就和投資房地產一樣，地點是決定賺錢或賠錢的關鍵。通 常車位都是跟著房價波動，房價越貴，其車位也會跟進起漲。城市的 黃金地段的中高價位的房子的車位和辦公大樓聚集的住宅車位最適合 投資，也最搶手。

尤其是過去的高級住宅區多半沒有設置停車位，或是停車位的配套 設施不完備，停車位非常少，所以這些高級住宅區的停車位就成為熱 門投資標的，因為不僅租金比其他地區昂貴，升值潛力也很大。最近 高級社區周圍的中高價位的房子的停車位，搶買下來後租給停車位不 夠的有錢人和公司行號都是很划算的投資。

如果現在買的市中心區域的公寓價格還不算太貴，就必須趕快搶買 車位，先下手為強，因為未來不管是出租還是增值的空間都很大。不 過投資車位，除了注意供需問題外，還要考慮以下3大問題： 第一是車位與住宅數目的比例。可以從房子的大單位（約100平方 米以上）的數目與車位的比例來加以判斷。因為有能力住大面積房子 的人大多有車，或者即將有車的居民。他們對於車位會有很大的需求 ，將直接帶動車位的升值。但仍需注意，要盡量關注車位與住宅比例 的變化問題。如果房子附近的公共交通非常便利，住戶雖然不介意付 出較高的租金，但大多使用公共交通工具，如此一來車位的升值空間 就非常有限。

第二是房子與車位的比例。高房價直接保證車位的升值能力，因此 能夠付出高房價的屋主，大多不會介意再花費一筆車位費。一般來說 ，偏遠郊區中低價公寓針對的目標客戶是買不起市區房的普通購房者 ，他們在買房之後已沒有能力消費汽車，即便是有，也不一定承擔得 起高昂的養車費用。因此，偏遠郊區低價公寓的交通主要還要靠大眾 運輸交通來解決。房價較貴的郊區房子，其客戶屬於中高收入者，他 們可以在市區買一套房的價格，來買到郊區的別墅和車子，因此需要 較多的車位，因為住在這類房子的的交通主要靠快速公路來解決，所 以車位就成為家家戶戶需要的。

第三則是停車場選址固然重要，但更重要的形象好，知名度高，甚 至門面設計好。有的地下停車場入口處轉彎太陡太急，有的照明不夠 ，車主不願意冒險駛入，升值空間也不會太大。因為車主大多以安全 、方便為首要考慮。


( 2010/01/03 09:00 時報資訊 )
工商時報 夏幼文／綜合報導

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　潤泰創新（9945）2年來首度推出的台北縣中和「曉山青」先建後售電梯別墅案，才剛開賣1個月，銷售率就突破7成大關，預料將成為貢獻第2季營收和獲利的「大補丸」。潤泰新未來除積極規劃與中國大潤發，「錢」進中國大陸外，也將沿軌道經濟學向商業不動產市場挺進。

　潤泰新總經理簡滄圳昨（13）日一面宣布「曉山青」銷售奏捷喜訊，另方面也透露潤泰新未來的兩岸新布局。

　潤泰新副總經理陳麗玉表示，中和案量35億元、278戶的「曉山青」，占地1.1萬坪，第1期151戶才銷售1個月就熱賣7成多，每坪32至37萬元。由於採先建後售，因此熱銷成績將貢獻在第2季，會是上半年大補丸。

　簡滄圳表示，首季自結營收約19.9億元，較上季營收約18億元，成長10.5％；第2季將在「曉山青」貢獻下，營收獲利再大幅成長。目前「曉山青」以海外台商、企業高層主管、中小企業老闆，甚至「老法」、日本人，都是準鄰居，頗受嚮往田園生活、離「塵」但不離「城」的客層青睞。

　簡滄圳表示，潤泰新2010年推案計劃除35億元的「曉山青」外，萬大路都更案20億元預售案也考慮在年底推出，共55億元。

　未來潤泰新在台灣方面將沿軌道經濟學，朝傳統自建案、軌道車站商業不動產兩大領域，雙管齊下。

　目前延平南路案已決定先建後售、先動工；植物園案今年將先拿建照、明年推；新莊副都心案2012年推；三芝案不急於短期內開發。軌道交通開發案方面，內湖德安百貨捷運站的交11捷運聯開案正請照中，希望今年先動工；三重捷6捷運聯開案也先建後售；松山車站BT案和南港車站BT案預計2011年底前交地，2012年車站和站體商業不動產全面完工營運。

　中國大陸方面，簡滄圳強調一定會在政府法令准許範圍內，赴大陸開發房地產，與中國大潤發作策略聯盟，朝向住宅、辦公、商場量販和飯店等複合式開發為主。

　目前中國大潤發全中國125店，至少3分之1至4分之1屬自有資產，未來和潤泰新合作，最可能是朝向二線、三線城市，規模較大的土地發展。

【新聞來源：中時電子報】2010.4.14【記者蔡惠芳／台北報導】


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　3月北市6000萬以上頂級豪宅交易量單月激增七成，創歷史新高。根據永慶豪宅事業部統計，3月北市頂級豪宅交易量演出噴出行情，較2月大幅成長七成，單月交易量更較97年3月歷史高點成長25.7%，平均成交單價達每坪95.7萬，逼近每坪百萬元大關。

　永慶豪宅事業部統計，近來投資及資產配置買盤占頂級豪宅交易比重明顯提升，由去年第四季的13.5％大幅攀升達今年第一季的43.8％，顯示高資產人士以頂級豪宅產品做為主要配置標的。

　永慶房屋首席房產顧問葉國華說，根據英國國際物業公司萊坊（Knight Frank）與美商花旗銀對高資產客戶所做的不動產投資意願調查指出，有高達71％的高資產客戶認為99年是相當適合投資不動產時機，且住宅產品更以60％看好度，大幅領先商用不動產的30％。

　永慶房屋表示，目前頂級豪宅產品市場供給仍相當吃緊，其中，大安中正、信義計畫區、天母、大直等主要豪宅區域內的頂級產品，交易火熱。

【新聞來源：中時電子報】2010.4.14【王莫昀／台北報導】

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　兩大開店密度最高的便利超商及房仲業，近期嗅到景氣回溫，力拚展店，但專家指出，這類加盟行業要備足基本的「三金」，也就是加盟金、權利金、保證金等，再加上半年期的周轉金，動輒500萬元至600萬元，且回收期長達2年之久，因此，加盟主應先掂掂荷包再做決定。

　1111創業加盟網業務主任康姿雲指出，加盟這類高資金門檻的行業要備足「三金」，包括總部提供Know-how所收取的「加盟金」、避免加盟主毀約落跑的「履約保證金」、使用總部商標權的「權利金」等，光是「三金」就要100萬元至200萬元不等，創業資金門檻很高。

　東森房屋副總經理黃淑苓以加盟東森房屋為例，北市的加盟分店，光是開店前的支出，就要近300萬元，包括上繳全聯會的25萬元保證金（退出後1年可拿回）、加盟權利金15萬元至25萬元、加盟保證金25萬元現金加上75萬元本票、房租加上2個月押金大約36萬元，還有150萬元的裝潢費用等，開銷並不小。

　開店後的每月支出，包括電費、電話費約5萬元、行銷費約20萬元，店租12萬元，加盟月費5.5萬元至7.5萬元，人事費用近10萬元等，每月開銷60萬元跑不掉，若把半年期周轉金算進去，大約360萬元，等於是要開店就要先準備600多萬元，才可減輕創業初期的資金周轉壓力。

　而相較於房仲業，便利超商的投入資金雖較少，但少說也要100萬元起跳，創業圓夢網顧問邱黎燦指出，便利超商總部雖有年度毛利保障，但不保證穩賺，他就遇過不少加盟主虧損連連，卻又礙於履約保證期間不可解約，於是將權利金轉手他人經營，黯然退場。

　此外，康姿雲也提醒，這類加盟行業的資金門檻高，回收期長達2年之久，資金周轉的壓力不小。

【新聞來源：中時電子報】2010.4.14【記者馬婉珍／台北報導】

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金管會統計銀行辦理房貸資料，結果發現，包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類，被銀行列為投機客，放款成數將降低、房貸利率將提高。

為避免銀行過度擴張房貸業務，影響銀行未來資產品質及助漲房價，金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料，作為未來金融檢查的參考。

由於主管機關要求銀行承作房貸業務，必須區分一般房貸戶與投機客，並自訂投資客的定義。依據銀行回報，上述四大類貸款人，將被列為投資客。

目前銀行對前一般房貸戶的放款成數，最多落在七成到八成間。針對投機客，銀行的放款成數普遍低於一般戶，平均在六成到七成間。

在放款利率部分，針對一般房貸戶，大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間，有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。

至於投資戶的貸款利率，最多也是落在1.5%~2%，不過，少數銀行拉高利率，2%~2.5%有五、六家，也有銀行提高利率至2.5%至3%。

在寬限期的部分，約有20幾家銀行，給一般貸款戶達三年的寬限期（付息不還本的期間）。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。

另外，主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域，房貸條件要更嚴格。對此，銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定，例如同樣是台北市信義計畫區，甚至同一條道路，可能同時有高級豪宅與平民住宅，在貸款條件上很難訂同一個標準。

金管會表示，將針對銀行的房貸業務，強化審查其資本適足率，就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等，依據自有資本與風險性資產規定，要求各銀行計提資本。 【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

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去(2009)年全台房價在資金行情簇擁下全面飆漲，加上利率處於低檔，讓許多擔心房價會從此一去不回頭的退休族與投資客瘋狂搶進，將大把銀行資金轉投房地產，打著當包租公存房養老的美夢。
不過，根據台灣房屋調查，2009年全台六大都會區住宅投報率，台北市房價漲幅25.9%居六大都會區之冠，但也不過才3.21%，回本時間長達31年，反而是六大都會區中投報率最低的。投報率第一名為高雄市7.18%，房價漲幅才9.5%，回本時間最短僅14年。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太指出，投報率公式是以年租金除以房屋總價，投報率愈低，代表分母的房價競爭激烈，房價上漲速度快過租金上漲；反之投報率愈高，表示分母的房價漲不多，甚至無人競爭，租金又相對穩定，投報率自然高。

然而，房價多數人競逐的區域，投報率雖然較低，但資本利得也較大(增值潛力大)；反觀房價少人競逐的區域，投報率雖然較高，但資本利得則較小(較無增值潛力)。有學者即將投報率視為泡沫化的反向指標，投報率愈低，泡沫化愈高，表示房貸還款年愈長，痛苦指數最高。

台灣房屋根據去年北市成交資料發現，投報率最低前三名，依序為大安區2.59%、中正區2.69%、信義區2.83%。大安區每坪每月租金1,360元，平均房價63萬，投報率只有2.59%，為12個行政區投報率最低，回本時間長達38.6年。換言之，房貸負擔壓力也最重，但也是去年房價飆漲近40%速度最為驚人的地區；其次中正區投報率2.69%，回本時間37.2年；信義區投報率2.83%，回本時間35.3年。此三區也是北市房價最貴的三大行政區域。

而北市住宅投報率最高行政區則依序為，萬華區3.86%、大同區3.81%、文山區3.70%，此三區回本時間最快，大概只需26年~27年。雖然租金報酬穩定，但相對資產增值潛力較低。若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆，此三區是投報率的首選。

萬華平均房價居北市12個行政區之末，近三年來房價漲幅不大，只要租金穩定，報酬率都相當不錯。從都市更新的角度來看，萬華區有報酬率高的特色，只要挑選近捷運、臨大馬路、商業區、低樓層公寓，長期收租等待都更，風險也相對較低。

北縣住宅投報率最低前三名行政區，依序為板橋市2.76%、新店市2.90%、永和市3.09%，北縣報酬率最高的三大行政區，依序為三峽鎮4.71%、土城市4.48%、林口鎮4.4%。

邱太表示，新板特區、新店永和捷運站周邊房價，是北縣最高的核心區域，早已超越北市邊陲行政區。過去行政區域決定房價的藩籬，早被捷運系統打破。至於三峽鎮雖然推案量大，但租屋市場有來自台北大學學生、教職員及恩主公醫院的醫生和護士承租，因此報酬率相對穩定。


( 2010/01/27 04:33 卡優新聞網 )
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國內房地產買氣強強滾，建商推案信心如吃「定心丸」，央行公布最新數據顯示，去年12月底，建商推案指標的建築融資餘額，較前月暴增332億元，餘額重返兆元大關、落於1.025兆元，為去年5月以來 的7個月新高！ 銀行主管指出，去年下半年，一直瀰漫著房地產價格泡沫化疑慮， 建商信心不足，房地產新建案紛紛推遲，原先完工的案件陸續進行分戶貸款，轉至個人購屋貸款餘額內，卻又不見新的建案出籠。因此去年7月起，建築融資餘額連5個月跌破兆元，直到12月，才站回兆元之 上，顯示建商推案信心回溫。
央行總裁彭淮南在去年底的理事會上，公開表示，他對台北縣市、 台中七期重劃區和高雄市美術館三地，房價高漲的現況感到憂心，要 求銀行，對具有兩棟以上房地產存貨的投資客，給予成數遞減的信用 管制。

但央行關切高漲的房地產價格，並未促使房價大幅下修，銀行主管 認為，近期「縣市升格」效應，及市場當紅的「都市更新」話題，都 是支撐房地產買氣不墜的關鍵。

央行數據顯示，去年12月底，購屋貸款餘額較前月大幅增加318億 元，餘額4.9兆元，續創歷史新高。另外，金管會要求銀行應仔細審核單據下，房屋修繕貸款餘額在去年12月，持續衰退27億元，連續兩 個月跌破8,000億元大關，目前落於7,955億元。

銀行主管認為，國內存款利率仍低，加上海外資金大幅回流，資金急覓出路，都是促使國內房地產價格居高不下的原因。


( 2010/01/27 09:00 時報資訊 )
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央行總裁彭淮南在去年底的理事會上，公開表示，他對台北縣市、 台中七期重劃區和高雄市美術館三地，房價高漲的現況感到憂心，要 求銀行，對具有兩棟以上房地產存貨的投資客，給予成數遞減的信用 管制。

但央行關切高漲的房地產價格，並未促使房價大幅下修，銀行主管 認為，近期「縣市升格」效應，及市場當紅的「都市更新」話題，都 是支撐房地產買氣不墜的關鍵。

央行數據顯示，去年12月底，購屋貸款餘額較前月大幅增加318億 元，餘額4.9兆元，續創歷史新高。另外，金管會要求銀行應仔細審核單據下，房屋修繕貸款餘額在去年12月，持續衰退27億元，連續兩 個月跌破8,000億元大關，目前落於7,955億元。

銀行主管認為，國內存款利率仍低，加上海外資金大幅回流，資金急覓出路，都是促使國內房地產價格居高不下的原因。


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渣打銀昨（8）日宣布，配合婦女節百周年，特別推出「女性創業資源網站」，渣打銀行中小企業金融業務部總經理李明德指出，女性不管在企業管理或投身創業的領域中，扮演的決策角色越來越關鍵， 因此，渣打成為首度針對女性推出專屬網站的銀行。
渣打銀並表示，此網站也是渣打集團在全球柯林頓行動（Clinton Global Initiative）中，承諾協助亞洲超過5,000位女性獲得金融相 關教育的重要專案之一。不僅在台灣推出繁體中文版本，也有英文、 簡體中文、韓文、泰文、印尼文、印度文以及孟加拉文版本。


( 2010/03/09 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者王立德／台北報導

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