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銀行貸款 房貸 房屋貸款 0980939129陳小姐

想加速償還房貸，除以雙周繳、抵利型房貸外，台新銀行消金行銷事業處資深副總經理夏敏蘭表示，利用每月約定的幾百元、幾千元來攤還本金，小錢也能發揮縮減房貸期限功能。



政府推出前兩年1.5%政策房貸及前兩年免息、申貸金額200萬元的青年安心成家等優惠方案後，民營行庫主管說，除關心申貸成數、利率與各項手續費用外，如何縮短還款期限，是每一位房貸戶應需具備的觀念。

國內銀行推出的房貸商品，以抵利型和雙周繳，最能縮短還款期限，特別是雙周繳產品設計，將過去每月繳款期限，縮短至每兩周。但銀行房貸主管提到，雙周繳的房貸型態未必適合每一位房貸戶，且繳息壓力更重。

近年外商、民營銀行推出的抵利型房貸，訴求扣除家庭開支後，剩餘資金可存入抵利型帳戶，藉此抵銷房貸本金利息，達加速還款目標。

但各銀行推出抵利型房貸，均設有一定金額存款，一般須以「萬」元為最低門檻。因此對數百元、千元的小額存款只能累積到一定額度後，才能進行攤還。

鑑於小額資金鮮少能用於攤還房貸本金或利息，台新銀行今年以彈性作法讓小錢也用來償還房貸。夏敏蘭說，彈性還款可分為定期定額型及整付型兩類，所謂定期定額型，是扣除每月須還款的房貸金額，還可約定「多還一定金額的本金」。

據銀行統計，國人平均償還房貸年限約7至10年，若能愈早還完，省下的利息也愈多。

經濟日報╱記者黃國棟／台北報導

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【時報-各報要聞】建商、代銷正摩拳擦掌，醞釀五都選舉過後爆量推案，選前暫停推案造的「遞延」效應將從第4季延續到明年第1季，估計北台灣都會區大概有3,000億元會推出。房地產業者估計，明年全台房市推案量，可能會比今年爆量約1成、破7,000億元。

海悅廣告總經理曾俊盛昨天針對選後房市，進行解盤。他分析，雖然房地產界普遍看好選後房市，但是鑑於2012年還有總統大選，業者認為政府不可能坐視房市有過熱潛在危機，否則總統選舉前、民怨再起，怎麼選得下去？因此未來1年，仍可望會有一道道溫和打房的政策大菜上桌，適度壓抑不當炒作。不過總體來說，房市會呈健康理性格局發展。

曾俊盛表示，選後首先要觀察的政策重點，一是央行是否升息，二是內政部推動房價透明化制度，以及「社會住宅」是否會有更大規模的釋出，三是財政部課徵豪宅稅等措施；鑑於2012年還有總統選舉，因此未來1年不排除還有一波波的政策打房。 (新聞來源：─記者蔡惠芳／台北報導) 2010/11/25工商時報

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8大公股行庫共同推出的2,000億元優惠房貸，將在下月1日正式問 市，不過大型行庫指出，為了管控貸款風險，不論是成數或是額度都 將與個人所得能力息息相關，其中對最高貸款額度500萬元，內部估 算，個人與配偶月所得收入合計超過50,000元以上，才能取得資格。
財政部官員昨日指出，已在本週三發出公文給8大行庫執行青年安 心成家的房貸優惠方案，未來將按月進行管考，不論是件數、每件金 額，以及總金額三項目都會作統計，以檢視執行成效。此外，在辦理 此一專案時，大型行庫將指示旗下分行向財稅資料中心索取資料，檢 視貸款人名下是否有不動產。

相較於內政部針對低收入戶利息補貼的青年安心成數方案，此次由 公股銀行撥款辦理的房貸，由於是由銀行自有資金推出，因此貸款人 的所得能力反而不能太低，以免導致銀行放款風險。

除了上述的所得收入指標之外，房屋座落地點則是另大指標，官員 指出，是否能取得最高8成的額度，須看銀行視擔保品座落地點來決 定。

因此，包括林口、三峽等被多家銀行列為成數控管的地區，不見得 能取得最高8成的貸款，還是要看銀行對個人所得能力與區位的綜合 評估。

繼財政部發文8大行庫總行之後，接下來8大行庫將在本月底前發文 旗下逾千家分行辦理該專案，其中將明確指示各分行，超過500萬元 額度的貸款須結合所謂第2順位貸款，即自家的優惠房貸專案辦理。

買一棟總價625萬元的房子若以貸款8成來衡量，正好是500萬元額 度，不過，根據大型行庫內部研議，若要申請到該專案的最高額度5 00萬元，為避免月收入不堪付本息，初估只有家庭所得收入合計一個 月超過50,000元，才會核准。

大型行庫主管舉例，以30年還款期來看，光是本金1個月就要還14 ,000元，再以前2年1.5％利率條件計息，月息要付6,250元，加起來 就超過20,000元，而第3年之後利率升到1.8％，利息負擔更多，若以 房貸支出在月所得收入4成上下的標準計算，該配偶及個人所得收入 合計至少要超過50,000元，才能取得該專案最高500萬元的貸款，「 否則只好再把貸款成數拉低，讓額度往下降！」


( 2010/11/26 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者朱漢崙／台北報導

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第一銀行自即日起受理申貸「內政部99年度青年安心成家前2年零 利率購置住宅貸款」，政府為讓青年朋友安心成家，推出該專案貸款 ，額度最高200萬元，貸款期間最長20年，前2年利息由政府全額補貼 ，借款人自行負擔利率為0，第3年起再依核定戶類別，按中華郵政2 年期定期儲金機動利率加（減）碼機動調整。
另外，第一銀行也配合政府政策辦理「內政部99年度購置住宅及修 繕住宅貸款」，購置住宅最高新臺幣220萬元，期限最長20年；修繕 住宅最高新臺幣80萬元，期限最長15年。


( 2010/11/24 09:00 時報資訊 )
工商時報 張長根

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（中央社記者韋樞台北2010年11月24日電）財政部宣佈從12月1日起新辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，最高可貸新台幣500萬元。房仲表示，這對正在看房的年輕人有幫助，與一般銀行貸款相比，20年下來可省11.8 萬元。

台灣銀行等8家公股行庫辦理新台幣2000億元規模的「青年安心成家購屋優惠貸款」，提供20歲至45歲首購族最高500萬元房貸，前2年按中華郵政2年期定期儲金機動利率加0.345個百分點機動計息，目前為1.5%，第3年起的優惠利率加0.645個百分點機動計息，目前為1.8%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，若同以20年貸款，額度500萬元，以一般銀行前2年約1.8%，第3年起2.0%的利率計算，「青年安心成家購屋優惠貸款」20年下來可節省11.8萬元，不無小補。

蘇啟榮指出，這項利多政策對於正在看房的年輕人吸引力不小，但可能無法激勵原本無意或自備款仍舊不足者。

依照政策相關規定推算回去，總價625萬元的房子，貸款8成即為500萬元。蘇啟榮說，以625萬元的房價，可以選擇台北市較小、屋齡高的房屋，或是台北縣第二圈 (淡水、新莊、泰山、林口、樹林、中和、土城、三峽、鶯歌)等地區的選擇非常多。


( 2010/11/24 20:24 中央社 )
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中央銀行在6月底，開啟升息循環，房貸利率如爬樓梯般，越墊越 高！央行公布，五大銀行10月的新增房貸利率為1.764％，較9月上升 1.9個基本點，創下去年11月以來，1年新高紀錄！ 根據央行昨日公布的數據顯示，包括台銀、合庫、土銀、華銀和一 銀在內的五大銀行，10月新承做房貸435億元，較上月小增8.14億元 。
為避免外界將行庫新增房貸增加，視為央行打房不力，央行官員特 地解釋說，10月份新增房貸增加，主要是因為：有2個建設公司的建 案完工，銀行將建築融資進行分戶後，陸續轉至個人房貸下，才會墊 高房貸金額約5億元。

銀行主管指出，台銀、合庫和土銀為國內銀行的房貸龍頭，五大行 庫的房貸市占率為38％，相當具有代表性。

房貸利率逐步朝向1.8％大關邁進，成為既定趨勢，顯示未來民眾 得付出更多的利息錢，才能一圓購屋之夢。央行指出，10月份，五大 銀行新承做放款平均利率為1.505％，較9月份的1.464％，上升0.04 1個百分點，主要是購屋、資本支出和周轉金貸款利率，反映央行二 度升息，全都上升所致。


( 2010/11/25 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者陳美君／台北報導

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央行下令 房貸利率1.62%起跳

中央銀行連續升息，緊盯各銀行房貸利率，要求各銀行必須以1.62%為底限，銀行紛紛調高房貸利率，低利搶市難再現，房貸族利息負擔愈來愈重。

彰銀上周公告指數型房貸利率，前半年優惠利率為1.62%起，下半年（第7至12個月）則提高至1.77%起，第二年後，利率則全面調升至2.07%以上；若與一年前公股銀行還有低於1.5%的房貸優惠相比，房貸利率明顯走升。

行庫主管透露，央行官員不僅致電各銀行，強力要求房貸利率不得低於1.62%外，還會扮演「秘密客」，假裝是客戶前往銀行實地訪查，甚至蒐集房貸廣告傳單，只要發現銀行有違反規定的嫌疑，就會拿著證據，請銀行主管「喝咖啡」；喝過央行咖啡的主管形容，那杯咖啡真是又苦又酸。

日前傳出有銀行承辦最低1.56%的房貸，吸引房貸戶上門，在央行強勢主導下，1.62%以下的低利房貸，市場已經絕跡。

假設房貸族向銀行申請500萬元，相較於過去的低率水準，現在一年要多支付6,000元的利息；面對利率看漲，主管建議，趁現在房貸利率仍處於較低水位時，趕快還本金，未來利率走升，還房貸就會相對輕鬆。

行庫主管分析，央行全面要求銀行，徹底實施1.62%底線，是希望在連續升息後，銀行能反映市場利率水準，並遏止投資客炒房。

經濟日報 2010/11/23


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1. 產品特色
　(1) 專人估價，免鑑價費。經本行評估債信佳者，可再給予循環額度供週轉，
理財使用。
　(2) 借款期限最長可達二十年。

2. 適用對象
　凡本國國民，具償還財源，資信正常者。

3. 利率依本行「指數型房貸」利率機動調整。

4. 動用方式與還款方式
　(1) 房貸採一次全額貸放，理財週轉則可採分批或循環動用。
　(2) 房貸採按月平均攤還本息，並視客戶自身能力給予還本寬限期，理財週轉
則只繳息，到期還本。











轉自安泰商業銀行

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遠東商銀 房屋轉貸

1.產品特色：

(1) 可代為清償或前順位他行貸款
(2) 專人服務，專人估價
(3) 免費房貸理財諮詢，並作妥善財務規劃

2.產品說明：

(1) 額度：依本行鑑價辦法核定
(2) 期限：20 年為原則，最長不逾 30 年

3.申請資格：

(1) 年滿 20 - 65 歲
(2) 已於他行有一順位之房屋貸款之個人，有固定收入來源，無不良信用紀錄

4.檢附文件：

(1) 身份證暨戶口名簿影本
(2) 所得及財力證明
(3) 土地、建物所有權狀影本
(4) 提供擔保之相關資料

5.計息 / 還款：

(1) 在貸款期間內，按月平均攤還本息
(2) 得隨時償還部份或全部貸款本金

6.還款方式：

(1) 帳戶自動扣繳(本行)
(2) 網路銀行轉帳繳款
(3) 遠東商銀櫃檯繳款
(4) 跨行匯款

轉自遠東商銀

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為了滿足房貸族的資金需求，近來有銀行推出以「活用」為訴求的房貸商品，強調只要先以半數本金本利均攤還款，另外5成只繳息不還本金；或是將20年期的房貸，以360期計算月付金，如此每月可減少六、七千元的負擔，不過，銀行業者提醒，只要是期限愈久、本金還愈少的房貸，總利息負擔一定愈高，每月少繳的錢如果無法「錢滾錢」，到時候沒賺到錢又還不出房貸本金，將落得「兩頭空」。

許多房貸族都感慨，好不容易攢了頭期款，買下了人生第一棟房子，高興沒幾天，就開始被每月高額的房貸壓得喘不過氣來，每月薪水繳完房貸所剩無幾，遑論存款或投資理財。


有銀行聽到這類房貸族的心聲，設計了可以「活用」的房貸，主要的商品設計分成兩大類，第一類是將原本全額以「本利均攤」方式計算的房貸，拆成兩半，一半採本利均攤方式計算月付金，另一半只付息、不還本金，但到期時必須一次清償。以貸款500萬元，年利率3.5%的利率水準計算，這樣的方案，可讓每月的月付金，從原本的28,998元，降至21,791元，每月多出7,000多元可供運用。


另一種方案，則是設定20年的貸款期間，但每月月付金的計算方式，卻是以30年、360期來計算，如此每月可少繳6,000餘元，但20年期滿時，卻得將剩餘未償還的本息一次繳清。


銀行業者提醒，這兩類的還款方式，優點是可以降低前期的還款壓力，讓有投資概念的房貸戶，有多餘的錢去「錢滾錢」，但每月本金還得愈少，整體的利息負擔就愈多，且需考慮20年期滿時，是否有能力一次還出數百萬元。


銀行業者試算，借款500萬元、年利率3.5%，借款期限20年計算，無論是第一類或第二類的方法，房貸戶20年的總利息，都比一般房貸多了70餘萬元，而且20年到期時，房貸戶還得一次拿出未清償的200多萬元本金，銀行業者提醒，如果只是為了降低前期的每月負擔，本身也沒有投資一定能賺錢的把握，務必得三思而行。

更新日期:2010/11/22 04:21
記者李靚慧／專題報導



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壽險公司有資金成本年期較長的優勢，能推出長年期固定利率的房 貸商品，對民眾來說，在低利時點選擇固定式低利房貸，才能避免升 息時負擔超出預期。
但目前利率走升，房貸產品的計價公式亦會隨之調整，保險公司因 為風險考量，隨時可能會因應市場實際利率推出同類型，但利率卻更 高的商品，因此建議民眾可在目前積極轉貸。

不過，轉貸不能只比較利率，未來利率加碼的幅度，固定利率的期 間多久都有影響。

另外，轉貸的各項費用也都得納入成本考量，甚至各家保險公司在 轉貸費用上的優惠，都應該在轉貸的時候一起列入考慮。

目前台北房價，與2003年比較（SARS後），漲幅已超過一倍以上。

台北都會區每戶新購屋房貸動輒上千萬，因海嘯後的利率走低，以 及業者推出前幾年享有的還款寬限期，讓許多客戶輕忽房貸的壓力， 以貸款1000萬元為例，若利率為2％，前3年只付息，每月只需付1.6 7萬元，感覺負擔不高，甚至比租金便宜。

只是3年寬限期滿，若利率升至2.8％，本息攤還月付金為6.17萬， 負擔相當重。

這樣的狀況，一旦未來房價與利率不如現在的理想，轉貸無門時， 可能會嚴重影響到生活品質。

另外，轉貸時候通常需要負擔房屋估價費、代書費、規費，各公司 收取的名目不同，所以民眾可將各類成本加總列入轉貸成本來計算。

因此除了比較各家利率水準、固定利率的年期之外，還可多利用限 期推出的轉貸優惠，例如，有保險公司推出年底之前轉貸免代書費等 等，都是節省支出的方式之一。

( 2010/11/21 09:00 時報資訊 )
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缺錢 欠錢 急用錢 資金週轉 急需錢

央行打房，苦了老行庫，樂了敢衝的民營行庫。據5大銀行統計資料顯示，10月房貸新承做量約410億元，較9月減少約17億元，已連4跌，行庫業者叫屈指出，為避免無謂「咖啡」，老行庫只能乖乖聽從，不敢抗命，只能拱手將好客戶往民營送，呈現大行庫新承做量與房貸餘額持續大失血，但是房貸餘額卻仍然在成長。
10月房貸新承做量出爐，據土銀、合庫、台銀、一銀與華銀等統計，10月房貸新承作額為410億元，較9月份426.99億元，減少約17億元，已連4個月下跌。

銀行業者表示，在央行一連串對房市投資客祭出利率、寬限期、成數等控管，確實對部份資金不夠雄厚的投資客造成影響，尤其是央行盯的較緊的大型房貸行，這些客戶可能難在這些銀行借到較高的貸款，或拿不到好的利率。紛紛轉到其他民營行庫，以致於5大行庫的新承做量與放款餘額呈現衰退現象，如累計今年前10月，5大行庫房貸新承做量為4,529.6億元，較去年同期4,636億元，少了100餘億元。

而放款餘額方面，以土銀與合庫2大房貸行庫為例，土銀去年底的房貸餘額為6,381億元，但10月份餘額只剩6,242億元，且11月上半個仍持續在衰退，只剩6,232億元，光今年來餘額就掉了149億元。

理論上，5大行庫新承做量減少，整體市場的購屋放款餘額應該會跟著減少，但是從央行的統計資料，卻出現「不減反增」現象，從年初的4.92兆，逐月增加，到6月正式突破5兆，來到5.023兆，而9月持續增加到5.075兆元。

業者私下指出，就因央行對打房政策並未全面落實，只挑老行庫或大行庫下手，而房市也未因央行出手而冷卻，依舊交易熱絡，在市場需求增下，只要敢拼或敢殺的銀行，即可趁勢從老行庫中搶到好客戶，不僅放貸品質變優，業績也跟著增長，達到一舉兩得效益。


( 2010/11/18 03:34 中時電子報 )
工商時報【記者高佳菁／台北報導】

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央行連續2次升息，對房貸底線也從1.5％，要求銀行配合「拉高」 到1.62％，但在房市交易熱絡下，銀行為搶熱錢，依舊有銀行祭出低 於央行底線搶客，其中以遠銀最猛，與房仲業者合作祭出一段式1.5 8％超低率。
另外，土銀則針對高收入祭首段利率1.57％起、至於彰銀則針對公 教等客群推1.56％挑戰央行底線。

繼上半年央行徹底執行房貸利率，要求利率一律1.5％起跳，市場 上原低於1.5％甚至還有低於1％的房貸利率，除了華銀的公教房貸， 從此消聲匿跡。

銀行業者表示，就因央行政策，競爭較激烈的銀行，房貸利率全都 變成齊頭式，一律1.5％起，即便央行在6月升息半碼，但業者並不埋 單，依舊在市場上祭出1.5％的低利吸客。

見眼業者無意將升息反應在新房貸方案上，央行只好再出手，在第 2次升息後，為確認銀行會將升息反應到房貸上，官員主動打電話給 房貸利率低於1.62％的大型銀行，在電話中，直接擺明的說，在6月 升息半碼後，各大銀行在機動利率平均的調幅是6個百分點，而9月再 升半碼，依同樣標準，利率至少要加12個百分點，也就是說，房貸利 率底線也該上修到1.62％。

而原本利率低於1.62％的中信與花旗銀，不敢再與央行對作，全部 聽話，將利率調高於央行底線，如中信銀下半年以1.5％起全力搶攻 捷運宅，在接完電話後，首段利率現已加碼至1.66％，比央行底線高 出0.04個百分點；至於花旗雙利貸原本前半年為1.6％，改為首年利 率1.75％。

在央行強勢作風下，多數銀行幾乎都不敢違背央行，不過，還是有 少數銀行針對特定專案，在試探央行底線，其中以遠銀最敢衝，雖然 在永慶房屋網頁上，登的一段式利率為1.7％，但據了解，客戶只要 透過遠銀的銷售通路部，還是可拿到超低利率，且一段式從1.58％起 ，比實際利率差距甚大。

除了遠銀外，土銀則針對年收入逾150萬元，祭出前半年利率只要 1.57％，若無法達到門檻，則利率則從1.62％起跳。

至於彰銀主要從公教等特定族群下手，只要是軍公教、公職、公營 事業、金融業人員，或上市、櫃員工且年收入大於等於70萬，或貸款 人年收入大於等於100萬（保人為配偶可合併計），就可享前半年利 率只要1.56％。


( 2010/11/18 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者高佳菁／台北報導

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缺錢 欠錢 急用錢 資金週轉 急需錢

在資金行情續航，低利率環境下，房市買方觀望態度逐漸消除。根據北中南地政單位統計，十月的房屋買賣移轉數據，均較九月份彈升，其中台北市十月買賣移轉棟數為4,864棟，較九月增加8.1%，與央行實施選擇性管制措施後最低的3,850棟相比，增加超過千棟，買氣明顯回溫。

台北市房市買氣在八月達谷底後，九月呈現V型反轉，十月再下一城，加上邁入傳統的第四季旺季，包括信義區、中正區表現都很熱，而且以自住買盤為市場主力。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，信義區位居北市中心，有著國際金融中心的規劃，受這波兩岸經貿交流熱況及低利率環境優勢帶動，區內頂級豪宅價格頻創新高。近期可發現不少資產大戶或換屋族看好後市，針對周邊房產進場卡位布局，尤其公寓及總價2,000萬左右大樓產品，表現最為亮眼。

不過較意外的是，十月的松山區竟出現交易量嚴重衰退，買賣移轉筆數較上個月減少26.65%。

李建興認為，松山區上月房市交易成長幅度激增，基期相對較高，同時觀察發現，不少屋主仍看好後市發展，有開價過高甚至惜售的心態，都是造成交易量大幅衰退的主因。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則點出，除了交量體上的增減，更值得注意的是，今(2010)年下半年，台北市區域買氣輪動明顯，往往這個月的交易爆量區，到下個月買氣就會轉冷，顯見因為捷運四通八達，區域落差少也是讓買方轉趨靈活的主因。

另外，台中、高雄十月房市交易量，也呈現穩定成長的趨勢。尤其台中地區買賣移轉棟數為3,255棟，比起九月增加11.5%，表現甚至更優於台北。而高雄地區，雖然十月買賣移轉棟數和九月表現相當，僅微幅增加1.7%，但仍維持在2,300棟以上的買賣移轉棟數，維持在高檔水位，實際上表現也不錯。

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打擊投資客，央行再下2道禁令！央行打擊投資客行動尚未結束， 據透露，近來央行再悄悄祭出2道新禁令，其中一項即再度緊縮現行 投資客適用的最高成數，要求由7成進一步降為6成5。
此外，央行已查覺，有越來越多的銀行用「增貸」方式作為投資客 的避風港，央行對此已陸續通令多家國銀，全面嚴禁。

1個多月前，在央行房市信用管制政策之下，投資客房貸利率一律 從2％起跳，成數降為7成，不過央行認為有必要再緊縮投資客的金流 ，因此近來已陸續致電多家銀行，要求最高成數再降0.5成，其中， 台銀、土銀兩家國營銀行，已帶頭對持有第二棟房屋者，將最高成數 調降為6成5，合庫也準備近日因應政策方向，再度調整對投資客的授 信規定。

不過，儘管央行持續打房，投資客依然有漏洞可鑽。繼先前外資及 民營銀行吸收化身為「轉貸戶」的投資客之後，消息人士透露，央行 最近發現的新管道「來自於『增貸』名目！」亦即，買第2棟房子的 屋主，儘管第2棟房子所能借得的最高成數為6成5，不過若要借到8成 ，則可利用第1棟房子的房貸作1成5的「增貸」，不僅如此，還可因 此取得寬限期。

消息人士指出，「舊案增貸」管道之所以能再被用來變相提高成數 ，最主要原因來自2點：1、雙周報只會看新案貸款部分，不會看舊案 的增貸部分；2、聯徵中心的資料，主要以擔保品為區隔逐案記載， 因此，舊案放款新增的部分，由於擔保品多年前已經設定，即使新貸 也不會即時發現。

值得注意的是，根據央行調查，運用舊案增貸的銀行，目前已不止 民營銀行，連部分公股銀行都已「開始」榜上有名；金融圈人士認為 並不稀奇，因為儘管公股銀行總行高層已對各分行下達各種禁令，但 各分行經理仍有自己的業績壓力，而且年底要到了是打考績的最後關 鍵：「這種情況下，『偷跑』也很正常！」


( 2010/11/19 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者朱漢崙／台北報導



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中央銀行進行信用管制，的確打到不少投資客！壽險公司表示，下 半年可確定是投資客房貸申請件大概少了9成；土銀、合庫、台銀3大 房貸大行，上月房貸放款繼續流失，房貸餘額縮水合計近80億元之多 ！ 同時10月20日已在聯徵中心上線的炒房通報系統，也讓各金融機構 查詢3年內名下房屋有密集進出、申辦房貸的紀錄，各金融機構必須 研判此申貸客戶是否有「過度炒作不動產」嫌疑、是否有具體還款、 收入來源，同時每月負擔的本息占其收入比重，目前各壽險公司幾乎 都訂在40％到50％之間，也就是申貸客戶每月要償付的房貸本息占其 月收入不超過4到5成。
保誠人壽表示，對於要購置第二間房的客戶，，且信用狀況及還款 能力良好，最高也只能核貸300萬元，且保誠要求房貸月負擔占收入 比不得逾45％。

富邦人壽則是將名下房屋逾3間以上，就歸類為投資客可能，擁有 5間房屋者再申貸就不予核貸。

國壽訂出的月房貸負擔占收入比則是40％到50％之間，對大台北以 外地區的核貸成數有嚴格控管，有些甚至在4-5成以下。

壽險業者也表示，其實如會計師、醫生都喜歡投資不動產，且過去 3年有投資不動產者，目前大多有一定獲利，對3成以上的頭期款付擔 ，大多都不是問題，同時許多投資客還會找收入都正常且優質的「人 頭」來申貸，其實要判斷投資客，相當不容易。

另外，房貸市場也面臨極競爭的環境，房貸利率有些只高出央行控 管的1.62％最低利率一些，渣打銀行甚至打出1年固定利率1.62％， 壽險業者表示，又要搶市場、避免業績流失，又要擔心央行抽查，房 貸其實十分難作。

房貸3大行庫，在央行打房下，房貸業績持續流失，土銀房貸合計 修繕共減少22億元，合作金庫房貸放款餘額減少30億元，截至10月底 的總放款餘額已降至5719億元，也被央行列為打房目標的修繕貸款則 減少12億元。


( 2010/11/19 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者彭禎伶、朱漢崙／台北報導



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預期央行年底恐再升息，房貸客戶紛紛轉向固定利率！保誠人壽及 富邦人壽都表示，今年6月底前，由於利率方向未明，有6到8成的客 戶選機動利率型的房貸，但到9到11月，幾乎8成以上房貸戶都選固定 利率，保誠人壽祭出前半年1.85％，前3年平均2.058％的房貸搶市， 富邦人壽則是前2年固定利率1.98％，優質客戶還可殺到1.75％。
壽險業者表示，固定利率在2％以下的房貸商品明年1月1日後恐將 絕跡，主要是全球升息趨勢下，央行年底理監事會可能再升息半碼以 上，屆時房貸浮動利率肯定突破2％，屆時固定利率房貸若利率還在 2％以下，肯定會被關切，所以這項商品將可說是「限時限量」！ 據了解，目前只有浮動利率房貸的國泰人壽，也考慮推出固定利率 商品，國壽雖然表定房貸利率在2％以上，但搭配壽險商品，優質客 戶可降到1.7％左右，甚至可鎖1到2年，因此國壽目前房貸餘額有29 50億元左右，是壽險業第一大，也可與銀行競爭。

富邦人壽今年2月推出的「雙優貸」，主打前2年房貸利率1.98％， 原本詢問度不高，但10月、11月申貸量暴增，同時優質客戶還可以減 碼到1.75％左右，是目前房貸市場中最夯的固定利率商品，第3年開 始以保單分紅利率加碼1.1％，但富邦人壽也透露，雙優貸的利率明 年初即可能調升或改商品，目前也算是限時商品。

保誠人壽的超值福貸II則是今年8月調降利率的新房貸商品，前半 年固定利率1.85％，比第一代的1.88％要降0.03個百分比，7到36個 月利率鎖在2.1％，也比第一代降了0.05個百分比，等於前3年鎖住利 率在2.058％，目前新貸客戶有8成以上都會選這項固定利率商品，只 剩下2成左右選浮動利率。

保誠人壽也表示，若央行12月再升息，這項商品也勢必要檢討利率 ，不可能在央行連續升息3次後仍不調整。


( 2010/11/19 09:00 時報資訊 )
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中央銀行升息循環啟動，擔憂房貸利率愈來愈高，房貸戶已有對策，壽險業推出長年期固定利率房貸近期大增，最長可鎖住 5年固定利率，成為撐過升息期首選。

壽險業者表示，一旦央行開始升息，利率走揚時間都會延續好幾年，以2004年開始的升息循環為例，就持續到2008年金融海嘯才終止，這也代表房貸戶在未來 2至3年，房貸壓力將「有增無減」。


以貸款新台幣1000萬元為例，若利率2%，前 3年只付息，每月只需付1.67萬元；3 年寬限期滿後，若利率升至2.8%，本息攤還月付金漲至6.17萬元，對一般上班族負擔相形沉重。


富邦人壽統計，今年6月固定利率房貸只占房貸產品的15%，到9月已倍數增加至60%，顯示房貸戶為了減輕財務壓力，調整房貸工具的速度也相當彈性。


壽險業者表示，壽險業有資金成本年期較長優勢，與銀行業者相比，可推出較長年期固定利率房貸，選擇固定利率房貸，可讓房貸族在一段時間內鎖定低利，不必擔心利率調升造成生活支出增加。


除了固定利率房貸外，自覺對利率走勢看法獨到的房貸戶，也可以挑自行選擇房貸利率調整周期的指數型房貸產品。


目前銀行業推出的指數型房貸，利率調整周期多為1個月或1季 (3個月)，在央行宣布升息後，房貸戶最快在下個月就會感受到房貸壓力增加，不過現在有銀行業者推出最長12個月的調整利率周期，如果看得準，就能享有「市場利率調升、房貸利息暫不提高」的好處。


除了以不同房貸工具達到減輕房貸壓力的目的外，有新貸房貸需求的民眾，如果只是普通上班族，也能爭取向銀行議價房貸空間。


銀行業主管表示，如果民眾是非上市櫃公司、年薪70萬元以下基層員工，應向長期往來銀行申請房貸，如薪資轉帳所屬的銀行，或長期向這家銀行購買基金、持信用卡等，通常房貸利率可減碼0.1至0.2個百分點，若房貸戶額外購買房貸壽險，銀行也會再給予0.1至0.2個百分點的利率減碼優惠。


此外，提供信用良好、收入穩定的保人，也是可以考量的方式，但找朋友做保困難度高，假設配偶、兄弟姐妹可以擔任保人，銀行通常願意多給5%至 10%的核貸成數。991114

(中央社記者田裕斌)

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多數民眾在申辦房貸前會四處詢問銀行「比價」，或是自己上網試圖查詢利率資訊，不過，銀行業者指出，在央行緊盯下，民眾可能「白費力氣」，因為愈來愈多銀行為了不讓央行關注，早就避免在網站上打出優惠條件，如果沒有提供詳細資料給銀行，銀行的報價也多是提供最高價。

隨著存款利率緩步調漲，房貸利率也已微幅調高，目前銀行打出的利率，一般前半年的利率水準，幾乎都謹守1.62％的底限，部份銀行業者指出，過去為了吸引房貸戶，還在網站上強打優惠條件，但近來為了不被主管機關「盯上」，已悄悄將相關網頁撤下，儘可能的低調。


此外，為了避免同業或有心人士刻意以電話詢價，銀行對於問利率的電話，大多會婉轉的建議客戶，提供更多的買賣資訊，以方便估價並提供貸款成數及利率，儘量避免在電話中直接報價，避免無謂的困擾。


因此，銀行業者建議，有意購屋的民眾，現階段要獲得低利率的房貸，並非不可能，建議若是透過房仲業者成交的民眾，選擇與房仲業者合作的銀行，可獲得較佳的利率條件；或是直接找一、二家，往來時間較久的銀行，例如有辦理存款、信用卡、申購基金等業務，或是本身屬於銀行設定的優質客群，可提供自身的工作證明資料，自然可以獲得較高的利率減碼。



更新日期:2010/11/17 04:11
〔自由時報記者李靚慧／台北報導〕



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小王一家四口，因為孩子今年要上高中，所以得換個大房子才能滿足需求，小王打算買間新家，卻是一場惡夢的開始。本來規劃這幾年下來的存款支付頭期款，找到房子之後再賣掉舊屋，就在小王相中附近新居，也已經成交，才發現銀行因為他有第二屋的關係而不願意核貸，如果沒有王媽媽借他退休金周轉，小王差點就得賠上大筆違約金。而這樣的故事在央行打房之後越來越常聽聞，房仲業者建議，換屋族雖有購屋經驗，但在這當下還是要多注意三大風險，以趨吉避凶。
■　貸款下不來 違約賠大錢

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，由於央行打房，有些先買後賣的換屋族會受到衝擊，在貸款條件上不單比較差，同時也有貸款下不來的風險。因此建議換屋族準備較高的自備款，以避免貸款成數不足的問題。同時也建議購屋人在合約上把貸款條件加註，免去因為貸款下不來而違約的風險。

■　換屋超預算 屋況不理想

　　換屋族遇到的另外兩個風險，預算超支以及屋況不理想的問題。預算超支往往發生在裝潢時，換屋族由於求好心切，很容易讓預算超支，造成財務上的困窘。此外，屋況往往也是換屋族比較容易忽略的一環，很多換屋族過於自信，認為即使屋況不佳，總有辦法解決，因此貪便宜買進爛屋的大有人在，台灣房屋不動產研究是執行長邱太煊建議換屋族，買屋時心態還是要回歸於零，仔細觀察每一個環節，並且多打聽周邊環境，才容易買到好屋。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】小王一家四口，因為孩子今年要上高中，所以得換個大房子才能滿足需求，小王打算買間新家，卻是一場惡夢的開始。本來規劃這幾年下來的存款支付頭期款，找到房子之後再賣掉舊屋，就在小王相中附近新居，也已經成交，才發現銀行因為他有第二屋的關係而不願意核貸，如果沒有王媽媽借他退休金周轉，小王差點就得賠上大筆違約金。而這樣的故事在央行打房之後越來越常聽聞，房仲業者建議，換屋族雖有購屋經驗，但在這當下還是要多注意三大風險，以趨吉避凶。

■　貸款下不來 違約賠大錢

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，由於央行打房，有些先買後賣的換屋族會受到衝擊，在貸款條件上不單比較差，同時也有貸款下不來的風險。因此建議換屋族準備較高的自備款，以避免貸款成數不足的問題。同時也建議購屋人在合約上把貸款條件加註，免去因為貸款下不來而違約的風險。

■　換屋超預算 屋況不理想

　　換屋族遇到的另外兩個風險，預算超支以及屋況不理想的問題。預算超支往往發生在裝潢時，換屋族由於求好心切，很容易讓預算超支，造成財務上的困窘。此外，屋況往往也是換屋族比較容易忽略的一環，很多換屋族過於自信，認為即使屋況不佳，總有辦法解決，因此貪便宜買進爛屋的大有人在，台灣房屋不動產研究是執行長邱太煊建議換屋族，買屋時心態還是要回歸於零，仔細觀察每一個環節，並且多打聽周邊環境，才容易買到好屋。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】網路地產王╱黃京梧╱綜合



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